Vendre en France pour acheter en Espagne : impôts, plus-value et année du déménagement

Vendre en France puis acheter en Espagne impose de coordonner deux calendriers. Côté espagnol, intégrez dès le départ le temps de la demande de NIE depuis la France pour que les fonds ne restent pas en attente.

Pour un Français qui s'installe en Espagne, la question n'est pas seulement « combien vais-je payer en Espagne », mais « quel pays taxe chaque opération, et à quelle date ». La vente du logement français, le départ, le premier jour de résidence en Espagne et l'achat espagnol se suivent souvent en quelques mois : un mauvais ordre peut faire perdre une exonération française ou faire entrer une plus-value dans le champ de l'impôt espagnol.

Ce guide traite de cette période de transition. Pour le fonctionnement général de l'impôt espagnol une fois installé, voyez la fiscalité espagnole pour les Français ; pour la plus-value d'un bien situé en Espagne, le guide dédié au calcul espagnol.

L'article 150 U, II-1° du code général des impôts exonère la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale du vendeur au jour de la cession. Le BOFiP admet que le logement ait été libéré avant la vente, à condition qu'il ait été occupé jusqu'à sa mise en vente, que les démarches aient été faites dans les conditions habituelles et que la vente intervienne dans un délai normal ; le logement ne doit pas avoir été loué ou occupé gratuitement entre-temps.

Le délai normal s'apprécie au cas par cas, selon l'état du marché local et les diligences du vendeur : un délai d'environ un an est souvent retenu en pratique, sans constituer un droit acquis. Partir en Espagne en laissant le logement en vente n'est donc pas un obstacle en soi, mais un logement mis en location dans l'intervalle perd l'exonération de résidence principale.

Si le logement français n'est plus votre résidence principale (résidence secondaire, bien locatif), la plus-value est imposable en France selon les règles habituelles, avec des abattements pour durée de détention, et les non-résidents peuvent bénéficier dans certains cas d'une exonération spécifique plafonnée décrite par l'administration fiscale.

L'article 9 de la loi 35/2006 (IRPF) retient deux critères principaux : plus de 183 jours de présence en Espagne dans l'année civile, ou un centre principal d'activités ou d'intérêts économiques situé en Espagne. Une présomption joue aussi lorsque le conjoint non séparé et les enfants mineurs y résident habituellement. La France applique ses propres critères (foyer, activité, intérêts économiques).

L'année du départ, il est fréquent d'être considéré comme résident par les deux États. La convention fiscale franco-espagnole du 10 octobre 1995 règle ce conflit par une série de critères successifs : foyer d'habitation permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité. Conserver des preuves datées du départ (fin de bail ou vente, inscription au padrón, contrat de travail ou pension, scolarité) est la meilleure protection.

Si vous êtes déjà résident fiscal espagnol au moment de la vente française, l'Espagne impose en principe vos revenus et gains mondiaux. La convention permet à la France d'imposer la plus-value d'un immeuble situé en France, et l'Espagne doit alors éliminer la double imposition selon les règles prévues ; mais l'exonération française de résidence principale ne s'applique plus si le bien n'est plus votre résidence principale, et le traitement espagnol ne reproduit pas automatiquement l'exonération française.

L'exonération espagnole pour réinvestissement dans une nouvelle résidence habituelle concerne la vente de la résidence habituelle d'un contribuable soumis à l'IRPF, dans les conditions de l'article 38 de la loi : elle ne doit pas être présumée pour un logement français vendu après le départ. Ce point se vérifie avant de signer la vente, pas après.

En France, la déclaration de l'année du départ couvre les revenus perçus jusqu'à la date de départ, et ceux de source française perçus ensuite en tant que non-résident. En Espagne, si vous y êtes résident pour l'année civile, la déclaration de l'IRPF du printemps suivant porte sur l'année entière : l'Espagne ne connaît pas de résidence fractionnée, d'où l'importance de la date du changement de résidence.

Le prix de vente du logement français financera souvent l'achat espagnol. L'acte de vente et le relevé du compte crédité seront les premières pièces demandées par les banques pour justifier l'origine des fonds. Prévoyez le transfert suffisamment tôt avant la signature chez le notaire espagnol.