Les questions à poser au propriétaire avant d'acheter en Espagne

Les réponses se vérifient sur la nota simple. Si le vendeur est non résident, l'acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser au fisc (modelo 211) : il faut l'anticiper dans le calendrier.

En Espagne, certaines dettes suivent le bien et non la personne : IBI impayé et charges de copropriété de l'année en cours et des trois précédentes peuvent être réclamés au nouveau propriétaire.

Pour un bien récent, demandez la date de réception de l'ouvrage : elle fait courir la garantie décennale et les garanties de un et trois ans.

Une réponse orale ne vaut rien en cas de litige. Reprenez les points essentiels dans le contrat d'arras sous forme de déclarations du vendeur, avec une clause de restitution si elles s'avèrent fausses. Notre réseau d'avocats peut rédiger ces clauses au forfait.

Demandez l'année de construction : elle figure normalement sur le titre de propriété ou peut être confirmée par le vendeur, et elle conditionne l'état probable des installations ainsi que, pour un bien récent, le point de départ des garanties décennale et biennale. Demandez aussi les dimensions exactes du logement et, le cas échéant, celles du terrain : ces surfaces doivent correspondre à ce qui figure dans les documents d'inscription, faute de quoi il faut en demander l'explication avant de poursuivre.

Faites un point précis sur l'état de la plomberie, de l'électricité et des fenêtres : une installation défaillante peut provoquer des dégâts des eaux ou des pannes électriques peu de temps après l'emménagement, et il vaut mieux faire vérifier ces points par un professionnel avant de faire une offre en cas de doute.

Renseignez-vous également sur l'orientation du logement (nord, sud, est, ouest) : elle influe directement sur la luminosité, la chaleur en été et les besoins de chauffage en hiver, et mérite d'être confrontée à vos propres priorités de confort.

Demandez si des meubles ou des appareils (réfrigérateur, four, lave-linge, sèche-linge) restent dans le logement : cela peut représenter une économie appréciable, à condition de vérifier leur état, sinon ils pourront être retirés avant la remise des clés. Demandez aussi les factures d'électricité et de chauffage des derniers mois : une isolation insuffisante se traduit par des charges mensuelles élevées, que le vendeur a parfois intérêt à minimiser.

Examinez visuellement les fenêtres et leurs cadres : de la condensation ou des traces de moisissure signalent souvent un taux d'humidité trop élevé, néfaste pour la santé des occupants comme pour le bâti. Soyez également attentif à toute fissure visible, notamment au niveau des fondations : elle peut révéler un problème mineur comme un désordre structurel plus sérieux, à faire examiner avant de s'engager.

En Espagne, l'agent immobilier est le plus souvent mandaté et rémunéré par le vendeur. Ses réponses sont utiles, mais elles ne l'engagent que si elles sont écrites. Posez-lui ces questions par e-mail : la trace écrite vous servira pour négocier, et pour rédiger les déclarations du vendeur dans les arras.

Une réponse orale ne prouve rien. Ces pièces, elles, se vérifient. Le certificat de dettes de copropriété est prévu par la loi sur la propriété horizontale (article 9.1.e) : le vendeur doit le remettre à l'acte, sauf si l'acheteur l'en dispense expressément, et le secrétaire de la copropriété doit le délivrer dans les sept jours suivant la demande. Ne renoncez jamais à ce certificat : l'acheteur répond, sur le bien acheté, des charges impayées de l'année en cours et des trois années précédentes.

Les actas des assemblées générales sont le document que les acheteurs lisent le moins, et celui qui réserve le plus de surprises : ravalement ou ascenseur votés mais pas encore appelés, procès contre le promoteur, impayés d'un copropriétaire qui pèsent sur la trésorerie, interdiction de la location touristique.

Sur ce dernier point, la loi a changé : depuis le 3 avril 2025 (loi organique 1/2025), le propriétaire qui veut démarrer une location touristique dans un immeuble en copropriété doit obtenir l'approbation expresse de la copropriété, votée à la majorité des trois cinquièmes des propriétaires représentant les trois cinquièmes des quotes-parts (articles 7.3 et 17.12 de la loi sur la propriété horizontale). Si votre projet repose sur la location saisonnière, demandez les actas et vérifiez ce point avant l'offre.