Piscine, extension ou véranda non déclarée en Espagne : que faire avant d'acheter ?

Le signal d'alerte le plus simple est une différence de surface. L'annonce parle de 140 m² avec piscine, la fiche cadastrale de 95 m², la Nota Simple de 90 m² sans aucune mention de piscine : l'écart correspond presque toujours à des constructions ajoutées sans être déclarées. Notre détecteur de discordances permet de faire cette comparaison en quelques minutes, sans téléverser aucun document.

Regardez aussi l'orthophoto du cadastre : une piscine visible sur la photo aérienne mais absente de la description cadastrale est un indice fort. À l'inverse, une construction présente au cadastre mais absente du registre n'est pas régularisée pour autant : le cadastre est un fichier fiscal, le registre est la publicité juridique.

La loi andalouse 7/2021 (LISTA) permet à l'administration de prendre des mesures de rétablissement de la légalité, y compris la démolition, tant que les travaux sont en cours et pendant les six ans qui suivent leur achèvement complet, ou à partir de l'apparition de signes extérieurs qui permettent de les connaître (article 153).

Ce délai ne joue pas pour certaines constructions, pour lesquelles la mairie peut agir à tout moment : celles réalisées sur le domaine public et ses servitudes de protection, sur un sol rustique exposé à des risques (inondations, glissements), sur un sol rustique dans la zone d'influence du littoral, ou sur un bien inscrit individuellement au catalogue du patrimoine historique andalou.

Une fois le délai écoulé, la construction n'est pas légale : elle se trouve en situation d'« asimilado a fuera de ordenación » (article 173). Tant que la mairie n'a pas reconnu ce statut par une décision, la construction ne peut pas être raccordée aux services de base et aucuns travaux ne peuvent y être faits, sauf ceux ordonnés pour la sécurité et la salubrité. Pour un acheteur sur la Costa del Sol, à Málaga ou dans l'arrière-pays, la question à poser est donc : le délai est-il écoulé, et la reconnaissance AFO a-t-elle été obtenue ?

Sur la Costa Blanca, à Alicante, Valence ou Dénia, le texte refondu de la loi valencienne d'urbanisme (TRLOTUP, décret législatif 1/2021) fixe à quinze ans après l'achèvement des travaux le délai pendant lequel la mairie peut exiger la légalisation ou la démolition d'une construction faite sans licence (article 255).

Ce délai ne s'applique pas aux constructions sur des terrains classés en zones vertes, voirie, espaces libres ou équipements publics, sur le domaine public, sur les biens inscrits à l'inventaire du patrimoine culturel valencien, ni sur le sol non urbanisable : dans ces cas, il n'y a pas de délai. C'est un point capital pour les villas de campagne et les maisons sur terrain rustique.

La loi précise enfin que le simple écoulement des quinze ans ne légalise pas la construction : tant que l'infraction persiste, les travaux de réforme, d'agrandissement ou de consolidation de ce qui a été construit illégalement restent interdits (article 256).

En Catalogne (Barcelone, Costa Brava, Salou), le texte refondu de la loi d'urbanisme (décret législatif 1/2010) fixe à six ans le délai de prescription de l'action de rétablissement de la légalité, à compter de l'infraction ou de la fin des travaux illicites (article 207). Ce délai ne joue jamais pour les constructions faites sur des terrains destinés aux espaces libres publics ou à la voirie, ni sur le sol que la loi classe en non urbanisable : dans ces cas, l'action ne prescrit pas.

Dans la Communauté de Madrid, la loi 9/2001 du sol permet au maire d'exiger la légalisation, puis la démolition, d'une construction achevée sans licence tant que ne se sont pas écoulés six ans depuis la fin complète des travaux, ou quinze ans sur le sol non urbanisable protégé (article 195). Les infractions touchant la voirie, les zones vertes, les espaces libres et le domaine public n'ont pas de délai de prescription (article 236).

Dans la Région de Murcie, la loi 13/2015 traite les constructions achevées sans licence dans une procédure de sanction et de rétablissement (article 275). Les infractions graves et très graves prescrivent en quatre ans, délai qui ne commence jamais à courir avant la fin complète des travaux ; celles qui touchent les systèmes généraux, zones vertes, espaces libres, voirie, équipements et espaces naturels protégés prescrivent en huit ans, et le pouvoir de l'administration d'exiger le rétablissement de la légalité y est imprescriptible (article 294).

Dans tous les cas, l'avocat référent de la région vérifie le texte en vigueur à la date de votre dossier et le classement exact du terrain (urbain, urbanisable, rustique, protégé), qui décide souvent de tout.

L'obligation de rétablir la légalité suit le bien : c'est le propriétaire du moment, donc vous après l'acte, qui reçoit l'ordre de légaliser ou de démolir. L'irrégularité pèse aussi sur l'évaluation bancaire (tasación), qui ne retient en principe que les surfaces régulières, et donc sur le montant prêté. Elle complique la revente, l'assurance et, le cas échéant, l'obtention d'une licence touristique.

Elle a enfin un coût fiscal et administratif : déclaration au cadastre, éventuelle déclaration d'ouvrage neuf (obra nueva) devant notaire puis inscription au registre, taxes municipales de régularisation. Ces démarches ne sont possibles que si la construction est légalisable, ou reconnue comme hors délai.

Une construction non déclarée n'est pas forcément une raison de renoncer : c'est une raison d'écrire. Trois solutions se rencontrent : le vendeur régularise avant l'acte à ses frais, le prix est réduit du coût estimé de la régularisation et du risque, ou une partie du prix est conservée en séquestre jusqu'à l'obtention du document municipal (certificat de non-infraction, reconnaissance AFO ou licence de légalisation).

Dans tous les cas, faites figurer dans les arras une condition suspensive liée à ce document, avec restitution intégrale de l'acompte s'il n'est pas obtenu dans le délai prévu. Une promesse orale de l'agent ou du vendeur ne vous protège pas.

Ces vérifications se font sur pièces et à la mairie, dans la langue et selon la loi de la région. Le secrétariat du réseau étudie d'abord votre dossier, puis l'avocat compétent vous adresse sa proposition d'honoraires par écrit : Maître Galepides en Andalousie et à Madrid, Maître Segarra à Alicante, Valence et Murcie, Maître García en Catalogne.