Location touristique à Barcelone : le PEUAT et la fin des licences

Adopté en 2017, le PEUAT fixe, par zone, la possibilité ou non d'ouvrir des hébergements touristiques. La zone centrale (Ciutat Vella, une grande partie de l'Eixample, Gràcia…) est en décroissance : les licences qui s'éteignent ne sont pas réattribuées. Les autres zones sont en maintien ou très limitées.

La Catalogne a en outre durci, par un décret-loi de 2023, le régime des logements touristiques dans les communes à forte tension, en soumettant les licences à une autorisation d'urbanisme à durée limitée.

En juin 2024, le maire de Barcelone a annoncé que les quelque 10 000 licences existantes ne seraient pas renouvelées à leur échéance de novembre 2028. Des recours ont été engagés ; en attendant, il faut considérer que la location touristique n'a pas d'avenir juridique sûr dans la ville.

Historiquement accordées à titre indéfini, les licences de logements à usage touristique (VUT) en Catalogne ont vu leur cadre juridique modifié par le décret-loi 3/2023 de la Generalitat : les autorisations sont désormais soumises à un régime de licences d'urbanisme temporaires, renouvelables uniquement si la planification municipale le permet à l'échéance. Un investisseur acquérant un bien sous licence HUTB doit intégrer cette précarité dans son calcul de rentabilité plutôt que de considérer la licence comme un droit acquis à long terme.

Au-delà des règles d'urbanisme, l'exploitation touristique d'un appartement se heurte au droit de la copropriété. Depuis l'entrée en vigueur de la loi organique 1/2025 le 3 avril 2025, l'article 17.12 de la loi sur la propriété horizontale permet à l'assemblée des copropriétaires d'interdire expressément la location touristique dans l'immeuble à la majorité des trois cinquièmes des propriétaires représentant les trois cinquièmes des quotes-parts ; la même majorité qualifiée permet aussi de voter une majoration pouvant aller jusqu'à 20 % des charges communes pour les logements loués à des touristes, afin de compenser l'usage intensif des parties communes.

Même si le zonage autorise une licence dans le quartier, l'assemblée des copropriétaires peut donc interdire les locations touristiques dans l'immeuble, et cette interdiction est opposable aux futurs acquéreurs dès lors qu'elle est inscrite au Registre de la propriété. Avant de signer un compromis, il est indispensable de faire vérifier les procès-verbaux des dernières assemblées pour s'assurer qu'aucun vote de ce type n'a eu lieu.

Un bien commercialisé avec une « licence touristique » à Barcelone nécessite plusieurs vérifications distinctes avant l'achat : la validité de la licence HUTB auprès du Registre du tourisme de Catalogne et de la mairie, l'absence de procédure disciplinaire ou d'amende en cours auprès du service d'urbanisme, l'inscription effective au registre national des locations touristiques (sans laquelle la diffusion sur les plateformes est bloquée), et la cohérence de la cédule d'habitabilité avec l'usage déclaré du logement. L'absence de l'un de ces éléments peut rendre le bien inexploitable à des fins touristiques, voire résidentielles.

Face à la rareté des licences VUT, certains vendeurs présentent des appartements comme destinés à la location de saison (alquiler de temporada, d'un à onze mois). Cette formule est légale lorsqu'elle correspond à un besoin réel et temporaire du locataire, mais son détournement pour masquer en réalité de la location touristique de courte durée fait l'objet de contrôles renforcés par les inspecteurs municipaux et expose le propriétaire à des sanctions financières importantes.

La location longue durée (encadrement des loyers en zone tendue), la location de saisonnalité (bail temporaire de moins d'un an pour un motif professionnel ou d'études, strictement encadré), ou l'achat en résidence principale ou secondaire. Hors de Barcelone, les règles dépendent de chaque commune : vérifiez à la mairie avant d'acheter.

Maître García, avocat du barreau de Barcelone, vérifie la situation d'une licence et la rentabilité réaliste d'un projet ; forfait sur proposition écrite.