Loi logement espagnole (loi 12/2023) : ce qui change pour les propriétaires

El Periódico rapporte le 13 octobre 2026 les réponses d'une enquête de la Fédération nationale des associations immobilières, la FAI, sur les blocages de signatures et les retraits d'annonces de location. Il s'agit de déclarations d'agences interrogées, pas d'un comptage officiel de tous les logements espagnols. Ces observations ne démontrent pas une baisse nationale des prix d'achat, ni que les biens retirés du locatif sont libres d'occupants.

Le BOE publie le Real Decreto-ley 29/2026 du 6 octobre, entré en vigueur le 8 octobre selon sa disposition finale. Son article 3 modifie la LAU, notamment le droit de priorité du locataire lors d'une vente : le texte actuel de l'article 25.8 interdit de convenir de sa renonciation. Une ancienne clause de bail ne doit donc pas être considérée comme une garantie sans examen du droit applicable. Le statut d'un décret-loi et ses éventuelles modifications doivent être contrôlés à la date de l'opération, sans anticiper un vote ou confondre annonce et règle définitive.

La loi ne déclare aucune zone tendue par elle-même : elle donne aux communautés autonomes la faculté de le faire, sur la base d'indicateurs précis — un effort financier du ménage supérieur à 30 % de ses revenus pour se loger, ou une hausse des loyers nettement supérieure à l'inflation sur cinq ans. La déclaration vaut trois ans, renouvelable, et doit s'accompagner d'un plan d'action.

Dans une zone déclarée, le loyer d'un nouveau bail portant sur un logement déjà loué au cours des cinq dernières années ne peut dépasser celui du bail précédent, actualisé. Lorsque le bailleur est un grand propriétaire, ou lorsque le logement n'a pas été loué récemment, c'est l'indice de référence officiel qui s'applique. Certaines majorations limitées restent possibles après des travaux de rénovation importants ou d'amélioration énergétique.

En pratique, l'application est très inégale : la Catalogne a déclaré un grand nombre de communes, tandis que plusieurs régions du littoral méditerranéen n'ont pas activé ce volet. Un acheteur qui investit pour louer doit donc raisonner commune par commune, et non à l'échelle nationale. Barcelone, déclarée zone tendue, en est l'exemple le plus net : avant d'acheter un appartement à Barcelone pour le louer, intégrez ce plafonnement à vos calculs.

La loi qualifie de grand propriétaire la personne physique ou morale détenant plus de dix logements urbains, ou une surface construite de plus de 1 500 m² à usage résidentiel, hors garages et débarras. Dans une zone tendue, la région peut abaisser ce seuil à cinq logements.

Ce statut emporte des obligations renforcées : plafonnement du loyer par l'indice de référence, information au locataire, et procédures particulières avant toute action d'expulsion, notamment un passage par une conciliation et un délai supplémentaire lorsque l'occupant est en situation de vulnérabilité. Un acheteur français propriétaire de plusieurs biens en Espagne doit vérifier s'il franchit ce seuil, y compris en comptant les biens détenus par sa société. Ces procédures ne doivent pas être confondues avec la réaction face à une occupation illégale, qui relève d'un autre cadre.

Les communes peuvent appliquer une majoration de l'IBI, pouvant atteindre 150 % dans les cas les plus sévères, aux logements inoccupés depuis plus de deux ans lorsque le propriétaire possède au moins quatre logements. La loi prévoit des exceptions justifiées : changement temporaire de résidence pour raisons professionnelles ou de santé, logement en travaux, bien en litige judiciaire, ou résidence secondaire dont l'usage saisonnier est établi.

Cette majoration suppose une délibération municipale et un règlement local : elle n'est pas automatique et reste appliquée par un nombre limité de communes. Avant d'acheter un bien que vous n'occuperez que quelques semaines par an, vérifiez la réglementation de la commune concernée.

L'actualisation annuelle du loyer et le plafond applicable à un nouveau contrat sont deux questions différentes. La LAU doit être lue avec les dispositions transitoires et les mesures récentes. Ne projetez pas une hausse automatique sur la seule base de l'IPC ou d'un ancien modèle de bail : faites vérifier la clause et le régime applicable à la période concernée.

Le Real Decreto-ley 29/2026 prévoit aussi des mesures extraordinaires d'actualisation et de prorogation. Elles ne se résument pas à un indice unique applicable sans conditions à tous les baux. Pour un achat avec locataire, l'avocat doit reconstituer les échéances et notifications avant d'annoncer un loyer futur ou une date de disponibilité.

Avant de signer, vérifiez si la commune figure sur la liste des zones tendues déclarées par la région, quel était le loyer du dernier bail des cinq dernières années — information que le vendeur doit être en mesure de fournir —, si un bail est en cours et pour quelle durée résiduelle, et quelles sont les règles régionales et municipales sur la location touristique, souvent bien plus restrictives que la loi nationale. Ces règles s'appliquent au bail d'habitation régi par la loi sur les baux urbains.

Plusieurs villes ont gelé la délivrance de nouvelles licences touristiques, et certaines ont annoncé leur extinction progressive. Acheter un appartement en comptant sur des revenus de courte durée sans licence déjà accordée et transmissible est aujourd'hui un pari, pas un plan d'investissement. Pour un investissement locatif en Espagne, la location à l'année reste donc le scénario à chiffrer en priorité ; à Barcelone, le PEUAT en donne une illustration.