Avocat francophone à Madrid : acheter un appartement dans la capitale espagnole

Selon le ministère espagnol du Logement (MIVAU), la valeur moyenne expertisée du logement à Madrid était de 5 418 €/m² au 2e trimestre 2026, contre 4 952 €/m² un an plus tôt, soit +9,4 % sur un an. C'est la moyenne municipale la plus élevée d'Espagne, avec des écarts considérables entre Salamanca ou Chamberí et les districts du sud.

Sur un marché aussi tendu, les biens partent vite et parfois au-dessus du prix affiché. La valeur officielle sert de garde-fou : un prix très supérieur à la moyenne du quartier doit se justifier par l'état, l'étage ou la rareté du bien.

À Madrid, beaucoup d'acheteurs signent un contrat d'arras en quelques jours, sous la pression de l'agent ou du vendeur. C'est précisément là que les erreurs se paient : une fois les arras versées, renoncer coûte le montant versé, et le délai pour vérifier le bien s'est refermé.

La méthode du réseau inverse l'ordre : la nota simple est demandée dès la visite sérieuse, les charges et la copropriété sont vérifiées avant l'offre, et le contrat d'arras est rédigé avec des conditions suspensives — obtention du financement, absence de charge découverte, conformité urbanistique.

À Madrid, il ne faut pas déduire le régime locatif d'une annonce. La location d'habitation, la location temporaire et l'hébergement touristique obéissent à des règles différentes ; le projet touristique dépend en outre du plan municipal et des caractéristiques du logement.

Avant tout calcul de rendement, l'avocat vérifie l'usage autorisé à l'adresse, les statuts de la copropriété et les règles municipales en vigueur. La page ne présente donc pas Madrid comme une zone de loyers plafonnés sans décision officielle applicable à l'adresse concernée.

À Madrid, les immeubles de plus de trente ans doivent avoir fait l'objet d'une inspection technique (ITE), obligation prévue par l'ordonnance municipale de conservation et réhabilitation des bâtiments et renouvelée tous les dix ans. Un résultat défavorable entraîne des travaux de structure, de façade ou de mise aux normes à la charge de la copropriété. Avant d'acheter dans un immeuble ancien de quartiers comme le Centro ou Salamanca, l'avocat vérifie que l'ITE a bien été déposée et son résultat.

Certains locaux en rez-de-chaussée du centre de Madrid sont présentés comme des studios ou des lofts alors qu'ils restent juridiquement enregistrés comme locaux commerciaux. Sans certificat de changement d'usage délivré par la mairie, le bien ne peut pas légalement être habité ni, souvent, obtenir les contrats d'eau et d'électricité domestiques. L'avocat vérifie ce point auprès du cadastre et de la mairie avant toute offre.

L'ITP madrilène est de 6 % en taux général dans l'ancien — l'un des plus bas d'Espagne. Dans le neuf, TVA de 10 % et AJD régional. Si le vendeur est non résident, retenue de 3 % sur le prix (modèle 211).

Après l'achat : IBI annuel auprès du ayuntamiento, modèle 210 pour le non résident, et déclaration des loyers en Espagne puis en France. Les taux sont confirmés à la date de l'acte, les normes régionales évoluant régulièrement.

La Communauté de Madrid applique une bonification de 99 % sur l'impôt sur les successions et les donations pour les héritiers des groupes I et II (conjoint, descendants, ascendants), ce qui rend la fiscalité successorale très légère pour un enfant ou un conjoint héritant d'un bien madrilène. Les parents collatéraux (frères, oncles, neveux) bénéficient d'une bonification distincte, à un taux différent. L'avocat prépare l'acte d'acceptation d'héritage, la déclaration et l'application de cette bonification, en plus de la gestion de la plusvalía municipale.

La plupart des acheteurs français ne peuvent pas multiplier les allers-retours. Après confirmation de la prise en charge, le dossier peut être préparé à distance et l'acte signé par procuration notariée lorsque celle-ci prévoit les pouvoirs nécessaires.

Le premier échange se fait par téléphone. Le secrétariat étudie la situation, puis l'avocat en charge confirme le périmètre de sa mission et adresse une proposition d'honoraires écrite avant tout engagement.