Récupérer le double des arras quand le vendeur se rétracte en Espagne
Édité par le Réseau d'avocats Espagne Support — Mis à jour le 30 septembre 2026
Réponse courte
Si le contrat signé est un contrat d'arras pénitentielles (arras penitenciales, article 1454 du Code civil espagnol) et que le vendeur renonce à la vente sans motif prévu au contrat, il doit restituer à l'acheteur le double de la somme reçue : l'acompte versé plus un montant équivalent. En pratique, on commence par une mise en demeure écrite et datée (souvent un burofax avec accusé de réception et certification du contenu), puis, à défaut de paiement, une action en justice devant le tribunal du lieu prévu au contrat ou du domicile du défendeur. Tout dépend de la rédaction : si les arras sont confirmatoires ou pénales, les conséquences ne sont pas les mêmes.
Les réponses en une phrase
- Peut-on récupérer le double des arras si le vendeur se retire ?
- Oui avec des arras penitenciales (article 1454 du Code civil), à condition que le contrat les qualifie clairement et que l'acheteur ait respecté ses propres obligations.
Première question : quel type d'arras avez-vous signé ?
Le droit espagnol distingue trois sortes d'arras. Les arras pénitentielles permettent à chaque partie de se désister : l'acheteur perd l'acompte, le vendeur restitue le double. Les arras confirmatoires valent simple acompte sur le prix et engagement ferme : la partie lésée peut exiger l'exécution de la vente ou sa résolution avec dommages et intérêts. Les arras pénales fixent une pénalité en cas d'inexécution sans libérer la partie défaillante.
La jurisprudence du Tribunal suprême exige que le caractère pénitentiel soit exprimé clairement ; en cas de doute, les arras sont en principe considérées comme confirmatoires. La lecture précise du contrat est donc déterminante.
- Pénitentielles (art. 1454 CC) : désistement possible, double à restituer par le vendeur.
- Confirmatoires : exécution forcée ou résolution avec dommages et intérêts.
- Pénales : pénalité convenue, sans droit de se désister.
Quand le vendeur n'a pas à restituer le double
Si le contrat prévoit une condition (obtention du prêt, levée d'une charge, délivrance d'un certificat) qui ne se réalise pas sans faute du vendeur, la restitution peut se limiter au simple remboursement de l'acompte, voire à rien selon la clause. De même, si c'est l'acheteur qui n'a pas respecté le délai de signature fixé, le vendeur peut conserver l'acompte.
Il faut donc reconstituer la chronologie : date limite de signature, convocations chez le notaire, échanges écrits. Le vendeur qui ne se présente pas à une convocation notariale formelle se place en position de défaillance, ce qui facilite la preuve.
La procédure : de la mise en demeure au tribunal
Étape 1 : mise en demeure par burofax, rappelant le contrat, la défaillance et la somme due, avec un délai de paiement. Étape 2 : éventuellement, convocation devant notaire pour constater l'absence du vendeur (acta de requerimiento ou de comparecencia). Étape 3 : action civile ; pour un montant inférieur à 2 000 €, une procédure simplifiée existe, au-delà la représentation par avocat et procureur est en principe nécessaire.
Si le vendeur a entre-temps vendu à un tiers, l'action en restitution du double reste possible contre lui ; l'acheteur ne peut en revanche pas récupérer le bien auprès d'un tiers de bonne foi ayant inscrit son acte au registre.
Prévenir plutôt que plaider
Faire rédiger ou relire les arras par un avocat avant signature : type d'arras explicite, conditions suspensives, date limite, notaire désigné, sort de l'acompte dans chaque cas. Verser l'acompte de façon traçable, idéalement sur un compte séquestre ou chez le notaire.
L'avocat du réseau intervient pour la mise en demeure, la négociation et, si nécessaire, la procédure. Honoraires au forfait sur proposition écrite, demandée par contact ou téléphone.
Questions fréquentes
Le vendeur doit-il toujours rendre le double des arras ?
Seulement pour des arras pénitentielles clairement stipulées et en l'absence de motif prévu au contrat.
Comment mettre le vendeur en demeure ?
Par burofax avec accusé de réception et certification du contenu, qui fait preuve devant un tribunal.
Et si les arras sont confirmatoires ?
Vous pouvez exiger la signature de la vente ou la résolution avec dommages et intérêts, à prouver.
Combien de temps pour agir ?
L'action contractuelle se prescrit en principe par cinq ans en droit commun espagnol ; mieux vaut agir rapidement.
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Informations générales à jour de septembre 2026 ; l'issue dépend de la rédaction du contrat et des faits, seule une analyse du dossier permet de conclure.