Cadastre espagnol : consulter un bien en ligne et lire sa référence cadastrale

Le Catastro dépend du ministère des Finances. Il recense les biens pour l'impôt : c'est à partir de ses données que la mairie calcule l'IBI, la taxe foncière, et que l'administration fixe la valeur cadastrale et la valeur de référence utilisées pour plusieurs impôts.

Il ne dit pas qui est juridiquement propriétaire ni si le bien est hypothéqué. Ces informations relèvent du registre de la propriété, que l'on interroge par une nota simple. Un acheteur a donc besoin des deux : le cadastre pour la description physique et le plan, le registre pour les droits et les charges.

Depuis la loi 13/2015, les deux administrations doivent coordonner leurs descriptions, mais beaucoup de biens anciens ne sont pas encore alignés. C'est précisément dans cet écart que se cachent les problèmes d'achat les plus fréquents.

Sur la page d'accueil de la Sede, choisissez « Consulta de datos catastrales ». Deux entrées sont possibles : la référence cadastrale, si l'annonce ou le vendeur vous l'a donnée, ou la localisation (province, commune, rue, numéro).

Pour une adresse, tapez seulement une partie du nom de la commune et de la rue, sans accent ni type de voie, puis choisissez dans la liste proposée. Si plusieurs logements partagent le même numéro, la Sede les affiche tous : identifiez le vôtre par l'escalier, l'étage et la porte.

La fiche affiche l'usage, la surface construite, l'année de construction, la quote-part dans l'immeuble et un lien vers le plan de la parcelle. Le PDF que l'on peut imprimer depuis cette consultation n'est pas une certification : il n'a pas de valeur juridique, mais il suffit pour une première vérification.

Pour un bien urbain, la référence se lit en quatre parties : 7 caractères pour la parcelle (finca), 7 pour la feuille du plan cadastral, 4 pour le logement ou le local dans la parcelle, et 2 caractères de contrôle. Les 14 premiers sont donc communs à tous les appartements d'un même immeuble.

Pour un terrain rustique, la logique change : les chiffres identifient la province, la commune, le secteur, le polygone et la parcelle. Une finca à la campagne se reconnaît ainsi immédiatement à sa référence.

Exigez cette référence avant toute offre : elle figure sur le reçu de l'IBI du vendeur et doit être reprise dans le contrat d'arras puis dans l'acte notarié. Une référence absente, ou qui pointe vers une autre parcelle, est un signal d'alerte.

Comparez la surface construite du cadastre avec celle de l'annonce et celle de la nota simple. Une piscine, une véranda ou un étage visibles sur la photo aérienne mais absents de la fiche signalent souvent une construction non déclarée.

Vérifiez l'usage enregistré : un local commercial ou un entrepôt n'est pas un logement, même transformé, et la différence pèse sur le crédit, l'assurance et la revente. Pour un terrain, le caractère rustique ou urbain conditionne ce qui peut être construit.

Ces contrôles ne remplacent pas l'avis d'un professionnel, mais ils permettent de poser les bonnes questions au vendeur avant de verser des arrhes. Notre détecteur d'incohérences compare pas à pas les trois sources pour vous aider à les repérer.

Une différence de description ne se règle pas toute seule à la signature. Selon le cas, le propriétaire doit déclarer la modification au Catastro (déclaration d'altération), régulariser la construction auprès de la mairie, ou faire coordonner registre et cadastre avec un plan de géomètre.

Le plus sûr est d'obtenir que ces démarches soient faites, ou au moins prévues et chiffrées dans le contrat, avant l'acte. Une fois propriétaire, c'est vous qui en supporterez le coût et les délais.