Acheter sur la Costa Blanca : le guide 2027, commune par commune

Pourquoi la Costa Blanca et pas ailleurs

Trois raisons reviennent chez nos clients français. D'abord le climat : la région d'Alicante affiche l'un des taux d'ensoleillement les plus élevés d'Europe continentale, avec des hivers réellement praticables — c'est ce qui distingue la Costa Blanca de la Costa Brava, où la saison se referme en novembre. Ensuite l'accessibilité : l'aéroport d'Alicante-Elche est desservi toute l'année depuis Paris, Lyon, Bruxelles, Nantes, Bordeaux et Genève, contrairement à des destinations saisonnières comme Almería. Enfin la profondeur du marché : le volume de transactions est tel que la revente y est nettement plus rapide qu'ailleurs, ce qui compte quand on achète une résidence secondaire à 60 ans et qu'on la revendra peut-être à 75.

Il faut dire aussi ce qui ne va pas. La Costa Blanca est la côte la plus construite d'Espagne. Certaines communes du sud — Torrevieja, Orihuela Costa, Guardamar — sont des tissus urbains continus de lotissements, sans centre-ville constitué, où la vie s'arrête d'octobre à avril. Ce n'est pas un défaut en soi, mais il faut le savoir avant de signer.

Le marché en 2026, secteur par secteur

Le prix affiché moyen dans la province d'Alicante progresse de +7,1 % sur un an (relevé de septembre 2026), au-dessus de la moyenne nationale de long terme mais nettement en dessous de la flambée de la province de Valence. La ville d'Alicante elle-même bat son record historique à 2 721 €/m² ; nous lui consacrons une page complète : acheter à Alicante.

La Marina Alta (Dénia, Jávea, Moraira, Benitachell)

C'est le haut de gamme du nord. Villas sur terrain, pinèdes, criques, forte communauté néerlandaise, allemande et française. Comptez 3 200 à 4 500 €/m² sur les secteurs recherchés de Jávea (Arenal, Balcón al Mar) et de Moraira. Dénia est plus urbaine, plus vivante à l'année, avec un port et un vrai centre historique. Le point de vigilance : la plupart des villas sont sur des parcelles en pente, avec des murs de soutènement dont la reprise coûte cher, et un assainissement parfois autonome (fosse) qu'il faut faire contrôler.

La Marina Baixa (Altea, Calpe, Benidorm, Finestrat)

Altea reste la commune de charme de la côte, avec son village blanc et son marché de l'art : 3 000 à 4 200 €/m² dans le casco antiguo. Calpe est plus mélangée, avec un front de mer très bâti des années 70 et 80 — des immeubles à rénover intégralement, souvent sans isolation, mais avec des vues imprenables sur le Peñón d'Ifach. Benidorm est un marché à part : très liquide, très locatif, rendements bruts parmi les meilleurs d'Espagne, mais un parc majoritairement ancien et des charges de copropriété élevées quand il y a piscine et ascenseurs.

La Vega Baja (Torrevieja, Orihuela Costa, Guardamar, Pilar de la Horadada)

C'est le sud, et c'est là que se concentre l'entrée de gamme : 1 900 à 2 600 €/m². On y trouve encore des bungalows deux chambres avec solarium autour de 120 000–160 000 € et des quads/duplex neufs à partir de 180 000 €. La contrepartie : forte saisonnalité, dépendance à la voiture, et un urbanisme de lotissements. Pour un premier achat à petit budget, c'est néanmoins le meilleur rapport qualité-prix de la côte espagnole méditerranéenne, avec Vinaròs plus au nord.

L'intérieur (Aspe, Monforte del Cid, Hondón, Pinoso)

Fincas, terrains, maisons de campagne à partir de 1 200 €/m². Un marché qui séduit de plus en plus de retraités français. Attention : c'est là que le risque d'irrégularité urbanistique est le plus élevé — voir plus bas.

Neuf ou ancien sur la Costa Blanca

Le neuf domine dans le sud et sur les nouveaux développements de Finestrat et de La Nucía. Il se paie 10 % de TVA + 2 % d'AJD, soit 12 % de frais fiscaux, contre 9 % d'ITP dans l'ancien. En échange : garantie décennale, isolation aux normes actuelles, aérothermie, et surtout aucun risque d'irrégularité urbanistique — le promoteur fournit la licencia de primera ocupación.

Le piège du neuf sur plan est ailleurs : les acomptes. Vérifiez systématiquement que le promoteur dispose d'une garantie bancaire ou d'une assurance couvrant les sommes versées (obligation légale depuis la loi 20/2015). Sans elle, vos acomptes ne sont protégés par rien. Et lisez la clause de délai : la livraison « prévue » n'est pas une date contractuelle si le contrat ne prévoit pas de pénalité.

Ce qui est propre à la Costa Blanca : les constructions non déclarées et le risque inondable

C'est le sujet numéro un, et celui que la plupart des agences évitent. Sur cette côte, une proportion importante des maisons individuelles comporte des éléments construits après l'acte d'origine et jamais déclarés : véranda fermée, extension de salon, garage transformé en chambre, piscine, pool house, terrasse couverte.

Conséquences concrètes :

• La surface au registre foncier ne correspond pas à la réalité. Votre banque prête sur la surface déclarée, pas sur la surface réelle : la capacité d'emprunt s'en trouve réduite.
• La revente est bloquée ou décotée tant que la situation n'est pas régularisée.
• Certaines communes appliquent une amende, et l'action en démolition n'est prescrite qu'après un délai variable selon le classement du terrain — et jamais en sol protégé ou en zone maritime-terrestre.

La régularisation passe par une declaración de obra nueva por antigüedad devant notaire, avec certificat d'architecte et cadastre à jour. Comptez 1 500 à 3 000 € et deux à quatre mois. Faites porter le coût et le délai sur le vendeur, dans le contrat d'arrhes. C'est la négociation la plus rentable que vous mènerez sur cette côte.

Deuxième vérification propre à la région : le zonage inondable PATRICOVA

Après la DANA d'octobre 2024, les cartes ont été réexaminées et plusieurs secteurs de la Vega Baja et des embouchures de rambla sont classés à risque. Cela affecte l'assurance, le financement et la revente. Le classement se vérifie gratuitement en ligne auprès de la Generalitat valencienne.

Fiscalité et budget réel

En Communauté valencienne : ITP 9 % sur l'ancien (11 % au-delà d'un million d'euros), AJD 2 % sur le neuf, base imposable égale au plus élevé du prix d'acte et du valor de referencia cadastral. Ajoutez notaire, registre, avocat et gestoría : le total tourne autour de 12 à 13 % du prix dans l'ancien, 13 à 14 % dans le neuf.

Sur un bungalow à 180 000 € à Torrevieja : environ 16 200 € d'ITP, 900 € de notaire, 600 € de registre, 2 000 € d'avocat, soit près de 200 000 € de trésorerie totale. Le détail poste par poste et le tableau complet des frais figurent sur notre page acheter en Espagne.

Le financement se négocie à 60–70 % de la valeur pour un non-résident, avec des taux fixes autour de 2,4 à 3 % en 2026 ; l'ouverture d'un compte dans une banque espagnole est un préalable, et le NIE doit être obtenu avant toute signature. Vos obligations fiscales annuelles en tant que non-résident — modèle 210, impôt sur la fortune régional, IBI — sont détaillées sur la page qui leur est consacrée. Si votre projet est de vous installer plus de 183 jours par an, lisez notre dossier sur le fait de devenir résident en Espagne.

L'importance d'un avocat pour votre achat sur la Costa Blanca

En Espagne, le notaire n'a pas la même mission de conseil qu'en France : il ne vérifie ni l'état urbanistique du logement (extensions non déclarées, piscine illégale), ni l'existence d'hypothèques non enregistrées, ni l'assainissement. Mandater un avocat francophone indépendant est la seule garantie de protéger vos intérêts financiers et juridiques face au vendeur ou à l'agence immobilière.

Votre conseil juridique se charge de vérifier l'absence de charges, d'auditer la conformité du cadastre, de valider l'éligibilité aux règlements municipaux et de sécuriser la signature du contrat de réservation et du comprador / arras. Pour bénéficier d'un accompagnement personnalisé sur l'ensemble de la province d'Alicante, consultez notre équipe via notre page dédiée à notre avocat sur la Costa Blanca.

La location saisonnière sur la Costa Blanca en 2026

Le registre national unique des locations de courte durée a été annulé par le Tribunal suprême le 21 mai 2026. La compétence est revenue aux régions : en Communauté valencienne, la location touristique exige une inscription au registre régional (Registro de Turismo) et surtout un rapport de compatibilité urbanistique délivré par la mairie. Plusieurs communes — dont Alicante et Valence — ont fermé des quartiers entiers aux nouvelles inscriptions.

Deuxième filtre, souvent découvert trop tard : depuis la réforme de la loi sur la copropriété entrée en vigueur en avril 2025, une communauté de propriétaires peut interdire la location touristique par un vote aux trois cinquièmes. Avant d'acheter pour louer, exigez les statuts et les procès-verbaux des trois dernières assemblées. Un bien acheté pour du saisonnier dans une copropriété qui vient de voter l'interdiction est un investissement mort-né.

La location longue durée reste libre et offre 4 à 6 % brut dans le sud, davantage à Benidorm.

Nos vérifications avant signature

• Nota simple du registre foncier de moins de sept jours
• Comparaison surface cadastrale / surface réelle / plans
• Existence d'une licencia de primera ocupación ou cédula de habitabilidad
• Certificat de non-dette de charges de copropriété
• Dettes d'IBI et de taxe d'ordures
• Classement PATRICOVA du terrain
• Statuts de la copropriété concernant la location touristique
• État des murs de soutènement et de l'assainissement pour les villas
• Certificat énergétique
• En zone côtière, respect de la Ley de Costas (servitude de 100 m)

Avant tout cela, deux démarches préalables : le NIE, obligatoire pour tout achat, et un compte dans une banque espagnole. Notre guide général acheter en Espagne détaille les huit étapes et le calcul complet des frais.

Où acheter selon votre budget

Destinations comparables

Si vous hésitez entre les côtes, comparez avec Marbella et la Costa del Sol, plus chères mais plus animées l'hiver, la Costa Dorada plus proche de la France en voiture, ou Vinaròs, le meilleur rapport prix/mer de la côte méditerranéenne espagnole.

Sources & cadre réglementaire

• idealista, indices de prix provinciaux août–septembre 2026
• Generalitat Valenciana, cartographie PATRICOVA
• Tribunal suprême, arrêt du 21 mai 2026 sur les locations touristiques
• loi 20/2015 sur les garanties d'acomptes dans le neuf
• réforme de la Ley de Propiedad Horizontal, avril 2025

Dernière mise à jour : 9 septembre 2026.