Valeur Cadastrale en Espagne (Valor Catastral) : Guide complet 2026
Mis à jour le : 16/02/2026 | Fiscalité Immobilière
La Valeur Cadastrale est le socle de la fiscalité immobilière récurrente en Espagne. Contrairement à la Valeur de Référence (utilisée lors de l'achat), la valeur cadastrale détermine le montant de vos taxes annuelles comme l'IBI ou l'IRNR. Comprendre comment elle est calculée est essentiel pour tout propriétaire afin d'éviter les surtaxes injustifiées.
Résumé : L'essentiel à retenir
| Point Clé | Détails |
|---|---|
| Sert à quoi ? | Calculer l'IBI (taxe foncière) et l'IRNR (impôt non-résidents). |
| Où la trouver ? | Sur votre reçu d'IBI ou certificat cadastral. |
| Montant habituel | Environ 40% à 60% de la valeur de marché. |
| Donnée privée ? | Oui, contrairement à la valeur de référence qui est publique. |
Qu'est-ce que la Valeur Cadastrale (Valor Catastral) ?
La valeur cadastrale est une évaluation administrative objective de chaque bien immobilier. Elle est composée de la valeur du terrain (sol) et de la valeur de la construction. Chaque commune espagnole possède son propre cadastre, géré sous l'égide du Ministère des Finances (Hacienda).
Comment est calculée la valeur cadastrale ?
Le calcul repose sur plusieurs critères techniques définis par la mairie et le cadastre national :
- L'emplacement : Urbanisme, usage du terrain, qualité de la zone.
- La construction : État du bâtiment, âge, qualité des matériaux, m² habitables.
- Le marché : Le cadastre applique un "coefficient de référence au marché" (généralement 0,5) pour s'assurer que la valeur cadastrale ne dépasse jamais le prix de vente réel.
⚠️ Confusion fatale : Valeur Cadastrale vs Valeur de Référence
C'est l'erreur la plus commune depuis 2022 :
- La Valeur Cadastrale sert aux taxes annuelles (votre vie de propriétaire).
- La Valeur de Référence sert aux taxes de mutation (le jour de l'achat ou héritage).
Exemple : Vous pouvez avoir une valeur cadastrale de 80 000 € (base pour votre IBI) mais une Valeur de Référence de 160 000 € (base pour vos frais d'achat ITP).
Quels impôts dépendent de cette valeur ?
L'IBI (Taxe Foncière)
La mairie applique un taux (entre 0,4% et 1,1%) directement sur la valeur cadastrale. Plus elle est élevée, plus votre IBI grimpe.
L'IRNR (Impôt Non-Résidents)
Si vous ne louez pas votre bien, l'État considère un revenu fictif. Vous payez 19% sur une base de 1,1% ou 2% de la valeur cadastrale.
Comment lire votre reçu d'IBI et identifier la valeur
- Localiser la 'Base Imponible'Sur votre reçu IBI, cherchez la case 'Base Imponible' ou 'Valor Catastral'.
- Distinguer Sol et ConstructionNotez la division entre 'Valor Suelo' (terrain) et 'Valor Construcción' (bâti).
- Vérifier l'année de révisionRegardez la date de la dernière révision cadastrale, elle impacte le taux de calcul de l'IRNR (1,1% ou 2%).
Le conseil de l'expert : "Si vous réalisez des travaux de rénovation importants, vous avez l'obligation de les déclarer au Cadastre. Cela augmentera votre valeur cadastrale, mais vous évitera des amendes pour 'omission de déclaration d'urbanisme' lors de la revente."
Questions Fréquentes sur Valeur Cadastrale en Espagne
Où trouver la valeur cadastrale de mon bien en Espagne ?
La valeur cadastrale est-elle la même que le prix de vente ?
À quoi sert la valeur cadastrale ?
Peut-on contester une valeur cadastrale trop élevée ?
Avis clients : Gestion fiscale en Espagne
"Je ne comprenais pas pourquoi mon IBI avait augmenté. L'avocat a vérifié ma valeur cadastrale et a découvert une erreur de métrage du garage."
"Indispensable pour calculer mon impôt de non-résidente (IRNR). Les explications sur la différence avec la valeur de marché sont très claires."
Note moyenne : 4.9/5 sur Google
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