Réponse courte
Acheter en Espagne, c'est rencontrer dès la première annonce des mots sans équivalent exact en France : nota simple, arras, escritura, catastro, plusvalía, IBI. Ce lexique explique chaque terme en une ou deux phrases, dans l'ordre où vous le croiserez, et renvoie vers le guide qui le détaille. Il ne remplace pas la lecture de vos documents par un avocat, mais il vous permet de comprendre ce que l'agence, la banque ou le notaire vous demandent.
Le schéma des étapes
- En cherchantAnnonce et visite
Les mots des portails et des agences.
- Avant de réserverVérifications
Registre, cadastre, urbanisme, dettes.
- EngagementContrats
Réserve, arras, procuration.
- SignatureNotaire et acte
Escritura, notaire, banque.
- ImpôtsTaxes et impôts
ITP, TVA, AJD, plusvalía, IBI.
- AprèsPropriétaire
Copropriété, déclarations annuelles.
Les réponses en une phrase
- Que veut dire « escritura » en Espagne ?
- L'escritura pública de compraventa est l'acte de vente authentique signé devant notaire ; c'est son inscription au Registro de la Propiedad qui rend votre propriété opposable à tous.
- Quelle différence entre catastro et registro ?
- Le Catastro est un fichier fiscal qui décrit le bien (surface, valeur cadastrale) ; le Registro de la Propiedad est un registre juridique qui dit qui est propriétaire et quelles charges pèsent sur le bien.
Les mots de l'annonce et de la visite
Les portails espagnols (Idealista, Fotocasa, pisos.com, Habitaclia) et les agences utilisent un vocabulaire qui ne correspond pas toujours aux catégories françaises. Quelques termes reviennent sans cesse.
- Piso : appartement, quel que soit l'étage. Un « bajo » est un rez-de-chaussée, un « ático » un dernier étage, souvent avec terrasse.
- Chalet, adosado, pareado : maison individuelle (chalet), maison mitoyenne en bande (adosado) ou jumelée (pareado).
- Finca rústica : terrain ou maison en zone non constructible ; les règles d'urbanisme y sont beaucoup plus strictes.
- Metros construidos / útiles : surface construite (murs et parts communes compris) ou surface utile, toujours plus petite ; vérifiez laquelle l'annonce affiche.
- Obra nueva : logement neuf, vendu par un promoteur, avec TVA au lieu de l'impôt de transmission.
- Agencia inmobiliaria : agence immobilière, en général rémunérée par le vendeur ; elle ne réalise pas l'audit juridique du bien.
Les mots des vérifications avant de réserver
C'est la partie la plus importante : ces documents disent si le vendeur est bien propriétaire, si le bien est grevé de dettes et s'il est conforme. Leur lecture croisée fait partie de la mission de l'avocat.
- Nota simple : extrait du Registro de la Propiedad qui indique le propriétaire inscrit, la description du bien et les charges (hypothèque, saisie, servitude).
- Registro de la Propiedad : registre public juridique des biens immobiliers ; ce qui y est inscrit est protégé et opposable aux tiers.
- Catastro et referencia catastral : cadastre fiscal et identifiant à 20 caractères du bien ; il sert notamment au calcul de l'IBI.
- Valor catastral : valeur administrative du bien fixée par le Catastro, distincte du prix de marché.
- Cédula de habitabilidad : certificat d'habitabilité exigé dans certaines régions pour vendre ou raccorder les compteurs.
- Licencia de primera ocupación : autorisation municipale attestant qu'un logement neuf peut être occupé.
- Certificado de deuda de la comunidad : attestation du syndic indiquant si des charges de copropriété restent impayées.
- Certificado energético : diagnostic de performance énergétique, obligatoire pour vendre.
- Suelo urbano / rústico : terrain urbain (constructible selon le plan local) ou rustique ; détermine ce qui peut légalement être bâti.
Les mots des contrats avant l'acte
En Espagne, l'engagement se prend souvent par des contrats privés signés bien avant le notaire. Le type de contrat change les conséquences si l'une des parties renonce.
- Contrato de reserva : contrat de réservation proposé par l'agence, avec un petit dépôt, qui retire le bien de la vente quelques jours ou semaines.
- Contrato de arras : contrat préparatoire avec versement d'un acompte ; dans les arras dites pénitentielles, l'acheteur qui renonce perd l'acompte et le vendeur qui renonce le rembourse en double.
- Señal : autre nom courant de l'acompte versé.
- Poder notarial : procuration signée devant notaire qui permet à un mandataire de signer à votre place ; elle doit en général être apostillée si elle est signée hors d'Espagne.
- Proindiviso : indivision ; chaque acheteur détient la part indiquée dans l'acte.
Un mot ou une clause de votre dossier vous échappe ?
Le secrétariat du réseau étudie d'abord votre situation, puis l'avocat compétent pour votre région vous adresse une proposition d'honoraires écrite.
Les mots de la signature chez le notaire
Le notaire espagnol authentifie la vente et contrôle l'identité et le consentement des parties, mais il n'est pas chargé de défendre l'acheteur ni de vérifier l'urbanisme à sa place.
- Notario : officier public qui rédige et authentifie l'acte ; il est choisi en principe par l'acheteur.
- Escritura pública de compraventa : l'acte de vente authentique signé devant notaire.
- NIE : numéro d'identification des étrangers, indispensable pour signer, payer les impôts et ouvrir les compteurs.
- Hipoteca : prêt immobilier garanti par une hypothèque inscrite au registre ; une hypothèque du vendeur doit être levée (cancelación) à la signature.
- Tasación : estimation du bien réalisée par un expert agréé, exigée par la banque avant un prêt.
- Gestoría : cabinet administratif qui se charge souvent de payer les impôts de l'achat et de déposer l'acte au registre.
Les mots des impôts et taxes
Les taux varient selon la région et le profil de l'acheteur : notre page sur les frais d'achat donne le détail à jour et notre simulateur calcule le budget total.
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) : impôt payé par l'acheteur d'un bien ancien, au taux fixé par la communauté autonome.
- IVA : TVA payée sur l'achat d'un logement neuf auprès d'un promoteur.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados) : droit sur l'acte notarié, dû notamment dans le neuf en plus de la TVA.
- Plusvalía municipal : impôt communal sur l'augmentation de valeur du terrain, dû en principe par le vendeur.
- Retención del 3 % : quand le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne, l'acheteur retient 3 % du prix et les verse au fisc pour son compte.
- IBI (Impuesto sur Bienes Inmuebles) : taxe foncière annuelle payée à la commune.
Les mots de l'après-achat
Une fois propriétaire, de nouvelles obligations apparaissent, surtout si vous ne résidez pas en Espagne.
- Comunidad de propietarios : la copropriété, avec ses charges (cuotas) et ses assemblées.
- Modelo 210 : déclaration de l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), due chaque année pour un bien non loué et pour les loyers perçus.
- Licencia turística : autorisation de location touristique, encadrée par la région et parfois par la commune ou la copropriété.
- Testamento : testament espagnol, conseillé pour faciliter la transmission du bien situé en Espagne.
Questions fréquentes
Ce lexique suffit-il pour lire seul une nota simple ou un contrat d'arras ?
Il vous aide à comprendre les termes, mais l'interprétation d'une charge inscrite, d'une clause ou d'une situation d'urbanisme demande une lecture juridique : c'est le travail de l'avocat avant toute réservation ou tout versement.
Pourquoi l'agence dit-elle qu'un avocat n'est pas nécessaire ?
L'avocat n'est pas légalement obligatoire, mais l'agence est généralement rémunérée par le vendeur et le notaire ne vérifie pas tout pour l'acheteur ; l'avocat est le seul intervenant chargé de défendre vos intérêts.
Où tester mes connaissances du vocabulaire ?
Notre quiz de vocabulaire immobilier espagnol propose des questions sur ces mêmes termes, pour vérifier que vous les maîtrisez avant vos visites.
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Des dossiers choisis pour prolonger cette lecture selon l'étape de votre projet.
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- Pour voir ces mots dans l'ordre réel d'un achat, du premier contact à l'acte : le guide de l'achat immobilier en Espagne.Suite logique de « Lexique de l'achat immobilier » : elle sert à approfondir le point « pour voir ces mots dans l'ordre réel d'un achat, du premier contact à l'acte : le guide de l'achat immobilier en espagne ».
- Pour lire concrètement le document où apparaissent propriétaire et charges : la nota simple ligne par ligne.Dans le prolongement de « Lexique de l'achat immobilier », cette page permet de contrôler le propriétaire, les charges et la situation inscrite du bien.
- Pour comprendre pourquoi le notaire ne fait pas tout ce qu'il fait en France : le rôle du notaire en Espagne.Pour comprendre la signature authentique et ce qu'elle ne vérifie pas à votre place, prolongez ici votre lecture de « Lexique de l'achat immobilier ».
- Pour chercher ensuite un bien avec les bons mots-clés sur les portails espagnols : notre recherche multi-portails.Dans le prolongement de « Lexique de l'achat immobilier », cette page permet de approfondir le point « pour chercher ensuite un bien avec les bons mots-clés sur les portails espagnols : notre recherche multi-portails ».
Informations générales à jour en 2026. Définitions simplifiées à visée pédagogique ; elles ne remplacent pas l'analyse de vos documents par un avocat. Les taux et règles fiscales dépendent de la région et évoluent : consultez nos pages dédiées.