Maison non déclarée en Espagne : acheter, régulariser ou renoncer ?

Sur la côte et dans l'arrière-pays, beaucoup de villas ont été agrandies au fil des années : une pièce fermée sous le porche, une piscine, un garage, un studio pour les invités. Ces travaux ont souvent été réalisés sans licence, ou avec une licence qui ne couvrait qu'une partie de l'ouvrage. Le résultat est un bien dont la réalité physique ne correspond ni à l'acte notarié, ni au registre de la propriété, ni au cadastre.

Ces trois sources ne se mettent pas à jour automatiquement entre elles. Le cadastre peut avoir intégré une extension repérée par photo aérienne (pour l'IBI), alors que le registre décrit toujours la maison d'origine et que la mairie n'a jamais délivré de licence. L'annonce, elle, affiche la surface réelle. C'est cet écart que l'acheteur doit mesurer avant de faire une offre, avec la nota simple, la fiche cadastrale et une demande d'information urbanistique à la mairie.

Le sujet ne concerne pas seulement les fincas isolées. Une véranda fermée dans un lotissement, une terrasse couverte ou une piscine dans un jardin peuvent poser exactement le même problème, à une échelle plus petite. Notre guide sur la piscine et l'extension non déclarées traite ces cas ponctuels ; cette page couvre la situation d'une maison dont tout ou partie n'a jamais été autorisée.

On entend souvent qu'au-delà de six ans une construction « est prescrite » et donc régulière. C'est une confusion. Ce qui s'éteint, c'est le pouvoir de la mairie d'ordonner la démolition et de rétablir la légalité. La construction, elle, reste contraire à l'urbanisme : elle ne devient pas légale, elle devient seulement non démolissable.

En Andalousie, l'article 153 de la loi 7/2021 (LISTA) fixe ce délai à six ans à compter de l'achèvement complet des travaux. Le délai ne court pas pour certaines constructions, quelle que soit leur ancienneté : celles situées en sol rustique soumis à une protection spéciale, en zone inondable ou de risque, sur le domaine public ou dans ses servitudes, notamment le littoral. Dans ces cas, la démolition peut être ordonnée sans limite de temps.

Les autres communautés ont leurs propres délais. Dans la Communauté valencienne, le délai d'action est de quinze ans. En Catalogne et à Murcie, les règles diffèrent encore. Il faut donc partir de la loi de la région où se trouve le bien, et non d'une règle générale entendue lors d'une visite.

Enfin, c'est au propriétaire de prouver la date d'achèvement. Une photo aérienne datée, l'inscription au cadastre ou une attestation technique servent de preuve. Sans preuve, la mairie peut considérer que les travaux sont récents.

L'« asimilado a fuera de ordenación » est le régime applicable en Andalousie aux constructions irrégulières terminées pour lesquelles le délai de rétablissement est écoulé. Le règlement général de la LISTA (décret 550/2022) en précise les effets. La mairie délivre, à la demande du propriétaire, une résolution qui constate cette situation après vérification technique.

Cette déclaration a trois utilités concrètes. Elle permet d'inscrire la construction au registre de la propriété avec mention de sa situation. Elle permet d'obtenir les raccordements aux réseaux (eau, électricité, assainissement) dans les conditions prévues. Et elle rassure l'acheteur suivant, qui sait que la maison ne peut plus être démolie.

Elle a aussi des limites : seuls les travaux de conservation, d'entretien et ceux nécessaires à la sécurité et à l'habitabilité sont autorisés. Pas d'extension, pas de nouvelle construction sur la parcelle, pas de changement d'usage. Une maison en AFO ne pourra donc jamais recevoir le studio ou l'étage que vous aviez imaginé.

Le premier risque est la démolition, lorsque le délai n'est pas écoulé ou ne court pas. Le deuxième est l'amende : la sanction et le rétablissement de la légalité sont deux procédures différentes, avec des délais différents. Le troisième est financier : une banque peut refuser de financer une maison dont la surface n'est pas inscrite, ou ne retenir que la surface légale dans son expertise, ce qui réduit fortement le montant prêté.

Il existe aussi des risques moins visibles. L'assurance peut refuser d'indemniser une partie non déclarée. Les raccordements peuvent être bloqués sans AFO. Et à la revente, votre propre acheteur posera les mêmes questions : vous achetez donc aussi le problème de la sortie.

Le vendeur porte une responsabilité s'il a caché la situation, mais un recours après la vente est long, coûteux et souvent illusoire quand le vendeur vit à l'étranger. La protection efficace est avant la signature, pas après.

Selon la situation, deux voies existent. Si la construction est compatible avec le plan d'urbanisme en vigueur, on peut demander une licence de légalisation, comme une licence ordinaire mais sur un ouvrage déjà construit. Si elle est incompatible et que le délai est écoulé, on demande la déclaration AFO. Dans la Communauté valencienne, certaines maisons en zone rustique peuvent relever d'une procédure de minimisation de l'impact territorial ; elle a ses propres conditions.

Dans les deux cas, le dossier technique est réalisé par un architecte ou un technicien habilité : plans de l'état réel, date d'achèvement prouvée, état de sécurité et de salubrité, raccordements. La mairie perçoit les taxes prévues par son ordonnance fiscale, dont le montant varie fortement d'une commune à l'autre ; il faut le demander avant de lancer le dossier.

Une fois la résolution obtenue, le notaire peut constater la construction par une déclaration d'ouvrage (declaración de obra) et le registre l'inscrit. Le cadastre est ensuite mis en cohérence, ce qui peut modifier l'IBI.

Si la maison présente un écart, il faut le traiter dans le contrat d'arras, avant de verser les 10 % habituels. La clause utile est une condition suspensive : la vente ne devient définitive que si le vendeur obtient, avant une date fixée, la licence de légalisation ou la déclaration AFO, faute de quoi l'acompte est restitué intégralement.

On peut aussi prévoir une baisse de prix si seule une partie de la construction peut être régularisée, la prise en charge par le vendeur des frais techniques et municipaux, et une déclaration expresse du vendeur sur l'existence ou non de procédures en cours. Signer des arras « simples » sur une maison non régularisée, c'est accepter de perdre l'acompte si vous renoncez ensuite.

Le secrétariat étudie d'abord votre dossier (annonce, adresse, documents reçus), puis l'avocat compétent pour la région vous adresse une proposition d'honoraires écrite. Pour l'Andalousie, c'est Maître Galepides ; pour Alicante, Valence et Murcie, Maître Segarra ; pour la Catalogne, Maître García. L'avocat obtient les documents officiels, interroge la mairie, coordonne le technicien, rédige la condition suspensive et vérifie l'acte avant la signature.