L'Espagne, deuxième pays le plus visité au monde, attire chaque année des millions de touristes grâce à son riche patrimoine culturel, ses paysages variés et son climat ensoleillé. Des plages dorées de la Costa del Sol aux chefs-d'œuvre architecturaux de Gaudí à Barcelone, en passant par les ruelles historiques de Séville et les musées mondialement connus de Madrid, le pays offre une diversité d'expériences inégalée. Les festivals vibrants, comme la Feria de Abril ou la Tomatina, et la gastronomie savoureuse, avec ses tapas, sa paella et ses vins réputés, ajoutent à son charme. De plus, l’Espagne séduit par ses contrastes : des sommets enneigés des Pyrénées aux îles paradisiaques des Baléares et des Canaries. Cette popularité s’explique aussi par une infrastructure touristique bien développée et une hospitalité chaleureuse, faisant de l’Espagne une destination incontournable pour les voyageurs du monde entier.

Le Marché Immobilier Espagnol : Investissements, Rendement Locatif et Rentabilité en 2026

L'Espagne, deuxième pays le plus visité au monde, continue d'attirer non seulement des touristes mais aussi des investisseurs immobiliers du monde entier. En 2025, le marché immobilier espagnol connaît une croissance dynamique, soutenue par une économie robuste (croissance du PIB estimée à 3,2 % en 2024 et une poursuite en 2025), une demande locative forte due à l'immigration et au tourisme, et une offre limitée en logements neufs. Malgré des défis comme les réglementations sur les locations touristiques et une légère hausse des taux d'intérêt, le secteur offre des opportunités attractives, particulièrement pour les investissements locatifs. Selon les prévisions de CBRE et Idealista, les investissements immobiliers devraient augmenter de 15 % par rapport à 2024, atteignant environ 16 milliards d'euros, avec un focus sur le résidentiel (30-35 % du total). Les prix des biens augmentent en moyenne de 5-7 % annuellement, tandis que les loyers grimpent de 5-11 %, boostant la rentabilité locative.

Nombre d'Investissements et Volume du Marché

Le marché immobilier espagnol a rebondi après la crise post-Covid, avec un volume de transactions en hausse. En 2024, environ 642 000 logements ont été vendus, soit une augmentation de 10 % par rapport à 2023, marquant le troisième meilleur chiffre historique. Pour 2025, les experts comme CaixaBank Research prévoient autour de 650 000 transactions, une légère hausse malgré un ralentissement potentiel dû à des facteurs temporaires comme la baisse des taux d'intérêt (stabilisés autour de 2 % d'ici 2026). Les investissements étrangers représentent une part croissante : en 2024, les acheteurs non-résidents ont réalisé plus de 87 000 achats (15 % des transactions totales), avec une accélération en 2025 grâce à l'attrait pour les résidences secondaires et les biens locatifs. Les Britanniques, Allemands et Américains dominent, suivis des Français (environ 8 % des transactions étrangères).

Le volume global des investissements immobiliers devrait atteindre 16 milliards d'euros en 2025, contre 14 milliards en 2024, porté par le secteur résidentiel et les "Build to Rent" (constructions destinées à la location). Cependant, l'offre reste insuffisante : seulement 110 000 permis de construire en 2023 et 135 000 prévus en 2025, face à une création de 246 000 nouveaux ménages par an. Cela crée un déséquilibre qui pousse les prix à la hausse, particulièrement dans les zones touristiques et urbaines.

Indicateur	2024 (réel)	2025 (prévision)	Source
Transactions totales	642 000	650 000	CaixaBank Research
Investissements totaux	14 milliards €	16 milliards € (+15 %)	CBRE
Achats étrangers	87 000 (15 %)	>90 000	Idealista
Permis de construire	110 000	135 000	Banque d'Espagne

Rendement Locatif et Rentabilité Locative

Le rendement locatif (ou rentabilité locative) est l'un des atouts majeurs du marché espagnol, particulièrement attractif pour les investisseurs locatifs. En 2025, le rendement locatif brut moyen national s'établit à environ 7,16 % (contre 6-7 % en 2024), calculé comme le ratio des loyers annuels bruts sur le prix d'achat du bien. Après déduction des charges (taxes, gestion, vacances locatives), le rendement net avoisine les 4-5 %. Ce chiffre est supérieur à de nombreux pays européens, grâce à une demande locative soutenue par le tourisme (94 millions de visiteurs en 2024, prévus à 98 millions en 2025) et l'immigration.

Les loyers ont augmenté de 11,5 % en 2024, atteignant 13,5 €/m² en moyenne, et devraient progresser de 5-10 % en 2025, surtout dans les grandes villes. Cependant, des réglementations comme la loi sur le logement (mai 2023) limitent les hausses à 3 % dans les zones tendues, et interdisent progressivement les locations touristiques courtes (moins de 10 jours) dans certaines villes comme Barcelone (ban total d'ici 2028). Cela favorise les locations à long terme, avec des incitations fiscales (exonération d'impôts pour les loyers alignés sur l'indice de référence).

La rentabilité varie fortement par région et type de bien :

• Zones à haut rendement : Les villes moyennes et touristiques comme Lérida (8,5 %), Murcie (7,9 %), Huelva (7,3 %) ou Valence (jusqu'à 8 % en périphérie) offrent les meilleurs retours, idéaux pour les locations saisonnières ou étudiantes.
• Grandes villes : Madrid (4,8-5,8 %), Barcelone (4,6-5,8 %), mais avec une plus-value potentielle élevée (7-9 % de croissance des prix).
• Côtes et îles : Costa del Sol (Malaga : 5 %), Baléares (4,7 %), Canaries (5,1 %), boostées par le tourisme mais impactées par les restrictions.

Exemple de calcul de rentabilité : Pour un studio à Valence acheté 150 000 €, générant 9 000 € de loyer annuel brut, après charges (2 700 €), le rendement net est de 4,2 % (6 300 € / 150 000 €). Avec une hausse des loyers de 5 %, cela pourrait atteindre 4,4 % en 2025.

Ville/Région	Rendement brut (%)	Prix moyen/m² (€)	Croissance loyers 2025 (%)	Source
Lérida	8,5	1 600	7-8	MyExpat
Murcie	7,9	1 200-1 500	6-7	Idealista
Valence	5,8-8	1 900-2 000	5-6	Meilleurs Agents
Madrid	4,8-5,8	4 500	5-7	Global Property Guide
Barcelone	4,6-5,8	3 900-4 400	4-5	BHHS Spain
Costa del Sol	5-7	2 500	8-10	Ole Immobilier

Le Marché Immobilier Espagnol en 2026 : Tendances et Conseils

Le marché est marqué par une polarisation : forte demande (immigration, étudiants, nomades digitaux) contre offre limitée, entraînant une hausse des prix de 5,3 % en moyenne (jusqu'à 7-9 % en Catalogne). Les biens éco-responsables et durables gagnent en attractivité, avec des incitations fiscales pour les rénovations. Les investisseurs étrangers bénéficient d'un régime fiscal modéré (IRNR à 19 % pour non-résidents UE, déductions jusqu'à 35 % des charges), mais doivent obtenir un NIE et anticiper les taxes (0,4-1,1 % sur la propriété).

Pour maximiser la rentabilité :

• Choisir les bonnes zones : Priorisez Valence, Murcie ou Alicante pour un bon rapport qualité-prix ; évitez les centres surchauffés comme Barcelone si vous visez le court terme.
• Stratégies : Optez pour le "Build to Rent" ou les locations longue durée pour la stabilité ; diversifiez avec des biens touristiques sur la Costa del Sol.
• Risques : Inflation, restrictions locatives et hausse des coûts de construction (30 % au-dessus de 2019). Consultez un expert local pour les formalités.

En conclusion, l'Espagne reste une destination incontournable pour les investissements immobiliers en 2025, avec une rentabilité locative supérieure à la moyenne européenne et un potentiel de plus-value solide. Que ce soit pour un rendement stable ou une diversification patrimoniale, le marché offre des opportunités uniques, surtout pour les investisseurs avisés. Si vous envisagez un projet, une analyse personnalisée est recommandée pour naviguer les spécificités régionales.