Comment payer un achat immobilier en Espagne ?

Le chèque de banque et le virement passent par un compte espagnol, qui ne s’ouvre pas sans identifiant. Préparez d’abord le NIE nécessaire à l’ouverture d’un compte bancaire.

Le chèque bancaire reste privilégié parce qu'il donne au vendeur une certitude immédiate : la banque a déjà débité le compte de l'acheteur et engage sa propre signature. Il se commande quelques jours à l'avance, contre une commission généralement comprise entre 0,3 % et 0,5 % du montant, parfois plafonnée. Demandez-le établi à l'ordre exact du vendeur tel qu'il figure sur la nota simple.

Un compte bancaire espagnol n'est pas juridiquement obligatoire, mais il facilite considérablement l'émission du chèque, le paiement des impôts qui suivent l'achat et les prélèvements d'IBI, d'eau, d'électricité et de charges. Ouvrez-le suffisamment tôt : l'entrée en relation avec un non-résident demande souvent deux à quatre semaines et un dossier de justificatifs.

Pour un montant important, la banque peut retenir le transfert tant que l'origine des fonds n'est pas prouvée : notre guide sur le virement bloqué par la réglementation anti-blanchiment liste les pièces à préparer avant la date de l'acte.

Le mode de paiement se décide tôt, en même temps que le reste du projet : le schéma complet d'un achat immobilier en Espagne montre à quel moment chaque versement intervient.

Un achat espagnol se règle en général en trois temps. La réserve, souvent de 3 000 à 6 000 €, bloque le bien quelques jours ; elle est parfois versée à l'agence, ce qu'il vaut mieux éviter. Les arras, versés à la signature du contrat privé, représentent classiquement 10 % du prix. Le solde est payé chez le notaire, déduction faite des sommes déjà réglées et des retenues éventuelles.

Le notaire doit décrire dans l'acte l'ensemble des moyens de paiement utilisés, y compris ceux des étapes antérieures : dates, montants, numéros de chèques, comptes d'origine. Conservez donc tous les justificatifs depuis le premier euro versé. Une chaîne de paiement incomplète peut bloquer l'inscription au Registre de la propriété.

Banques et notaires appliquent la réglementation anti-blanchiment : ils doivent identifier l'origine des sommes et le bénéficiaire effectif de l'opération. Préparez à l'avance les pièces qui racontent l'histoire de votre argent : acte de vente d'un bien en France, relevés d'épargne, offre de prêt, acte de donation ou de succession, bilans pour un dirigeant d'entreprise.

Un virement important venu de France sans explication préalable peut être gelé plusieurs jours par la banque réceptrice, exactement au moment où vous en avez besoin. Prévenez votre banque espagnole une à deux semaines à l'avance, communiquez les justificatifs, et faites arriver les fonds plusieurs jours avant la date de signature plutôt que la veille.

Les transferts supérieurs à 10 000 € entre la France et l'Espagne font par ailleurs l'objet de déclarations aux autorités des deux pays. Ce n'est pas un obstacle, mais cela suppose que les sommes soient déclarées et cohérentes avec votre situation connue de l'administration française.

Le jour de la signature, il ne faut pas seulement payer le vendeur : prévoyez aussi les fonds pour l'impôt de mutation, le notaire et le registre en Espagne.

Si le vendeur ne réside pas fiscalement en Espagne, l'acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix convenu et de les verser au Trésor espagnol au moyen du modelo 211, dans le mois qui suit la signature. Le vendeur reçoit le solde et un justificatif de la retenue, qu'il utilisera pour sa propre déclaration de plus-value.

Cette obligation pèse sur l'acheteur, pas sur le notaire. Si elle n'est pas respectée, le bien lui-même répond de la dette fiscale du vendeur : l'administration peut se retourner contre le nouveau propriétaire. C'est l'une des raisons pour lesquelles un avocat indépendant prépare et dépose lui-même ce formulaire, et vérifie au préalable la résidence fiscale réelle du vendeur, qui ne se déduit pas de sa nationalité.

Pour éviter de payer directement le vendeur avant l'acte, certains acheteurs passent par le compte séquestre d'un avocat chargé de la transaction.

La veille, tout doit être prêt : chèques émis au bon ordre et au bon montant, provision pour impôts et frais, répartition des soldes entre plusieurs vendeurs le cas échéant, décompte des charges et de l'IBI au prorata, et vérification d'une dernière nota simple pour s'assurer qu'aucune charge n'a été inscrite depuis les arras.

Au moment de la signature, le solde du prix est remis contre les clés et l'acte. Si le vendeur rembourse un prêt hypothécaire avec le prix, un représentant de sa banque assiste souvent à l'acte pour recevoir un chèque distinct et délivrer la mainlevée. Ce détail, fréquent, doit être organisé à l'avance : à défaut, l'hypothèque resterait inscrite après votre acquisition.