Prix de l'immobilier en Espagne : les chiffres officiels par région et par ville

Tous les prix de cette page proviennent d'une seule source officielle : la statistique trimestrielle du « valor tasado de la vivienda libre » publiée par le ministère espagnol du Logement et de l'Agenda urbain (MIVAU). Elle agrège les expertises réalisées par les sociétés de tasación agréées par la Banque d'Espagne. Les derniers chiffres disponibles au moment de la mise à jour portent sur le 2e trimestre 2026 et ont été publiés en septembre 2026.

Une valeur d'expertise n'est ni un prix d'annonce ni un prix de vente. Les portails immobiliers mesurent ce que les vendeurs demandent, souvent 10 à 30 % au-dessus de ce qui se signe ; l'expertise mesure ce qu'une banque considère comme la valeur du bien. C'est la base la plus neutre pour comparer des régions ou des villes entre elles.

Deux autres références comptent au moment d'acheter : la valeur de référence du Cadastre, qui sert de base minimale à l'impôt de mutation (ITP) dans l'ancien, et la tasación de votre propre banque si vous empruntez. Un prix très supérieur à ces références doit être justifié par le bien lui-même (vue, rénovation, première ligne), pas par l'enthousiasme de l'annonce.

Moyenne régionale MIVAU au 2e trimestre 2026 et évolution sur un an. Les régions les plus recherchées par les acheteurs francophones sont signalées en premier.

Valeurs moyennes MIVAU des communes de plus de 25 000 habitants, 2e trimestre 2026, et évolution par rapport au 2e trimestre 2025. Chaque ville renvoie à un guide local plus détaillé.

Au-delà des moyennes régionales, certains secteurs concentrent une demande d'investissement particulièrement forte : la Costa del Sol autour de Malaga et Marbella pour son climat et sa clientèle internationale, la Costa Blanca et notamment sa partie nord pour son rapport qualité-prix, ainsi que Madrid et Barcelone, qui restent des valeurs sûres malgré des prix élevés et stables. Chacune de ces zones a son propre marché locatif et sa propre fiscalité régionale, à vérifier avant tout projet.

Ces zones ne doivent pas faire oublier les fondamentaux d'un achat sûr en Espagne : un prix cohérent avec les valeurs officielles ci-dessus n'est qu'un point de départ, la vérification juridique du bien (registre, dettes, urbanisme) reste indispensable avant toute offre.

Entre le 2e trimestre 2025 et le 2e trimestre 2026, la valeur moyenne expertisée a progressé de 12,5 % au niveau national. La hausse est générale : aucune communauté autonome ne recule sur un an. Elle est plus forte dans la Communauté valencienne (+15,7 %) et en Castille-et-León (+15,1 %), plus modérée en Catalogne (+10,1 %) et en Estrémadure (+8,3 %).

Sur un trimestre, le rythme ralentit dans certaines zones : la province de Barcelone est stable (−0,1 % entre le 1er et le 2e trimestre 2026) alors qu'Almería, Valencia ou Málaga continuent d'avancer. Les villes moyennes partant d'une base basse (Almería +20,8 %, Orihuela +17,9 %, Valencia +17,0 %) enregistrent les plus fortes progressions.

Nous ne faisons pas de prévisions : personne ne peut garantir l'évolution future des prix. Ce que ces chiffres permettent, c'est de mesurer le niveau actuel et de savoir si un bien est proposé au-dessus ou en dessous du marché local.

Plusieurs facteurs structurels expliquent cette hausse générale : une demande soutenue, portée à la fois par les acheteurs étrangers et par les ménages espagnols, et une offre de logements neufs qui ne suit pas ce rythme, notamment dans les zones touristiques et les grandes agglomérations. Des taux de crédit plus accessibles facilitent aussi le financement, ce qui entretient la pression sur les prix dans les secteurs les plus demandés.

Cette tension se retrouve également sur le marché locatif : la demande de logements à louer, y compris pour des séjours saisonniers dans les zones côtières, dépasse largement l'offre disponible, ce qui contribue à l'augmentation générale des loyers et, indirectement, à l'attractivité de l'achat pour les investisseurs.

Multipliez la surface par la valeur moyenne de la commune pour obtenir un ordre de grandeur. Si le prix demandé s'en écarte de plus de 20 à 30 %, cherchez l'explication : emplacement, vue, état, piscine, parking… ou simple surestimation.

Vérifiez la surface réelle : en Espagne, une annonce peut indiquer la superficie construite avec parties communes, alors que la nota simple et le cadastre donnent des chiffres différents. Un écart de surface fausse toute comparaison au m².

Consultez la valeur de référence du Cadastre : elle fixe la base minimale de l'ITP dans l'ancien. Si le prix d'achat est inférieur, l'impôt sera calculé sur cette valeur. Vous pouvez ensuite estimer les frais complets (ITP, notaire, registre) avec notre simulateur.

Enfin, un prix attractif n'est jamais une garantie : dettes de copropriété, IBI impayé, extension non déclarée ou licence touristique inexistante peuvent transformer une bonne affaire en coût caché. Ces points se vérifient avant de verser les arrhes.

La statistique officielle ne sépare pas maisons et appartements ; elle distingue en revanche les logements de moins de cinq ans, sensiblement plus chers (par exemple 5 110 €/m² à Barcelone contre 4 595 €/m² pour l'ancien). Une maison individuelle sur grand terrain s'évalue aussi à la parcelle : le prix au m² bâti peut paraître bas alors que le prix total est élevé.

Pour une maison, surtout sur terrain rustique, l'enjeu principal n'est pas le prix mais la légalité : permis, construction déclarée, statut du terrain. Un bien non régularisable vaut bien moins que son prix affiché, quel que soit le marché local.

Ce sont des moyennes communales : au sein d'une même ville, un quartier recherché peut coûter deux fois plus qu'un quartier périphérique. Les communes de moins de 25 000 habitants (nombre de villages côtiers) ne figurent pas dans le tableau municipal du MIVAU ; on se réfère alors à la moyenne provinciale et aux communes voisines.

Les valeurs portent sur le logement libre (hors logement protégé) et sur des biens ayant fait l'objet d'une expertise, souvent pour un prêt : elles reflètent donc surtout le marché résidentiel courant, moins les biens d'exception.