Les réponses en une phrase
- Quels impôts paie un Français propriétaire en Espagne sans y vivre ?
- L'impôt d'achat une fois, puis chaque année l'IBI à la mairie et l'impôt des non-résidents (modèle 210), même si le bien n'est pas loué.
- Quand devient-on résident fiscal en Espagne ?
- Quand on y passe plus de 183 jours dans l'année civile, ou quand l'Espagne est le centre de ses activités ou intérêts économiques ; la famille installée en Espagne fait aussi présumer la résidence.
- Paie-t-on deux fois l'impôt en France et en Espagne ?
- Non en principe : la convention fiscale franco-espagnole du 10 octobre 1995 répartit le droit d'imposer et prévoit l'élimination de la double imposition.
- Qui contacter pour une question fiscale ?
- Dans notre réseau, la fiscalité nationale est suivie par Maître Huertas, après étude de votre dossier par le secrétariat.
Votre situation en un coup d'œil
| Situation | Impôts espagnols concernés | Page détaillée |
|---|---|---|
| J'achète | ITP (ancien) ou TVA + AJD (neuf) | Frais d'achat |
| Je possède sans louer, je vis en France | IBI, impôt des non-résidents sur revenu imputé | Impôts d'une résidence secondaire |
| Je loue mon bien | Impôt des non-résidents sur les loyers | Modèle 210 |
| Je m'installe en Espagne | IRPF sur les revenus mondiaux, déclaration des biens à l'étranger | IRPF |
| Je revends | Plus-value, retenue de 3 %, plus-value municipale | Plus-value |
| J'hérite ou je transmets | Impôt de succession régional | Succession |
Au moment de l'achat
L'impôt d'achat ne dépend pas de votre nationalité ni de votre résidence, mais du bien. Dans l'ancien, vous payez l'ITP, dont le taux est fixé par la communauté autonome ; dans le neuf vendu par un promoteur, la TVA à 10 % plus l'AJD. L'impôt se calcule sur le prix ou sur la valeur de référence du Cadastre si elle est plus élevée. Les taux région par région et un exemple chiffré figurent sur la page frais d'achat immobilier en Espagne ; le calcul détaillé de l'impôt de l'ancien sur la page ITP par communauté autonome.
Vous restez résident en France : les impôts du propriétaire
Chaque année, trois impôts peuvent s'appliquer :
- L'IBI, taxe foncière payée à la mairie, calculée sur la valeur cadastrale. Voir la taxe foncière espagnole.
- L'impôt des non-résidents (IRNR). Si le bien n'est pas loué, l'Espagne impose un revenu théorique égal à 2 % de la valeur cadastrale (1,1 % lorsque cette valeur a été révisée dans les conditions prévues par la loi), au taux de 19 % pour un résident de l'Union européenne. Si le bien est loué, ce sont les loyers qui sont imposés ; un résident de l'Union peut déduire les charges liées à la location. La déclaration se fait au modèle 210, et le paiement depuis la France est expliqué sur la page payer ses impôts en Espagne.
- L'impôt sur la fortune, seulement pour les patrimoines espagnols importants, au-delà d'un abattement général de 700 000 €.
Le fonctionnement complet de l'impôt des non-résidents est décrit sur la page IRNR.
Faites étudier votre dossier avant de signer
Le secrétariat étudie votre dossier, puis l'avocat compétent vous adresse une proposition d'honoraires écrite.
Ce que vous déclarez aussi en France
Résident en France, vous restez imposable en France sur vos revenus mondiaux. Les loyers d'un bien espagnol se déclarent sur la déclaration de revenus française (formulaire 2047, puis report), et un compte bancaire ouvert en Espagne doit être signalé chaque année (formulaire 3916). La convention fiscale franco-espagnole attribue à l'Espagne le droit d'imposer les revenus du bien et prévoit que la France en tienne compte pour éviter une double imposition. Le mécanisme est détaillé sur la page double imposition France-Espagne.
Vous devenez résident fiscal en Espagne
La loi espagnole sur l'IRPF (article 9) vous considère résident si vous passez plus de 183 jours dans l'année civile en Espagne, ou si le centre de vos activités ou intérêts économiques s'y trouve ; elle présume aussi la résidence lorsque votre conjoint et vos enfants mineurs y vivent. En cas de conflit avec la France, la convention départage selon le foyer permanent, puis le centre des intérêts vitaux. Les critères et les cas limites sont expliqués sur la page à partir de quand suis-je résident fiscal.
Une fois résident, vous déclarez en Espagne l'ensemble de vos revenus mondiaux à l'IRPF, selon un barème progressif qui combine une part de l'État et une part régionale. Vous devez aussi déclarer vos biens situés hors d'Espagne (comptes, placements, immeubles) au modèle 720 lorsqu'une catégorie dépasse 50 000 € ; la Cour de justice de l'Union européenne a jugé disproportionnées les anciennes sanctions de ce dispositif en janvier 2022, mais l'obligation de déclarer demeure. Pour la couverture santé, voir la sécurité sociale des résidents français.
À la revente
Un vendeur non-résident est imposé en Espagne sur sa plus-value, au taux de 19 % pour un résident de l'Union européenne ; l'acheteur retient 3 % du prix, qui viennent en acompte de cet impôt. La mairie perçoit en outre la plus-value municipale sur le terrain. Les deux calculs sont détaillés sur la page calcul de la plus-value en Espagne.
Succession et donation
L'impôt espagnol sur les successions et donations est très différent d'une région à l'autre, et la loi applicable à la succession dépend de la dernière résidence habituelle du défunt, sauf choix de sa nationalité par testament. Voir le guide succession d'un bien en Espagne et la page testament espagnol.
Les oublis fiscaux les plus coûteux
- Ne pas déposer le modèle 210 parce que le bien n'est pas loué : la déclaration reste due chaque année.
- Rester persuadé d'être résident en France alors que les critères espagnols sont remplis, avec à la clé une imposition dans les deux pays à régulariser.
- Oublier le modèle 720 l'année où l'on devient résident espagnol.
- Laisser le vendeur non-résident partir sans retenue de 3 % : le bien acheté peut répondre de l'impôt du vendeur.
Questions fréquentes
Un non-résident doit-il déclarer un bien espagnol non loué ?
Oui. L'Espagne impose un revenu théorique calculé sur la valeur cadastrale, à déclarer chaque année au modèle 210, même sans aucun loyer perçu.
Quel est le taux de l'impôt des non-résidents ?
19 % pour un résident de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen, 24 % pour les autres, sur le revenu imputé ou les loyers nets.
Faut-il un représentant fiscal en Espagne ?
Pas en règle générale pour un résident de l'Union européenne propriétaire d'un logement ; il est en revanche utile de désigner une personne ou un cabinet pour recevoir les courriers et payer à temps.
La convention France-Espagne supprime-t-elle tout impôt en Espagne ?
Non. Elle répartit le droit d'imposer : les revenus et plus-values d'un bien situé en Espagne restent imposables en Espagne, et la France en tient compte pour éviter la double imposition.
Pour aller plus loin
- L'impôt des non-résidents en détailPour comprendre la base, le taux et les cas de location de l'impôt que vous paierez chaque année en tant que propriétaire vivant en France.
- Devenir résident fiscal en EspagneSi vous envisagez de vous installer, cette page détaille les critères qui font basculer votre imposition vers l'Espagne.
- Les frais et taxes de l'achatAvant d'acheter, le détail région par région de l'impôt d'achat et un exemple chiffré pour bâtir votre budget.
- Le profil de Maître HuertasPour savoir qui suit les questions de fiscalité nationale dans le réseau et comment se déroule la prise en charge.
Sources officielles utilisées
Les règles et montants cités renvoient aux administrations espagnoles ci-dessous, à consulter pour l'état du droit en vigueur. Dernière mise à jour : septembre 2026.
- Agencia Tributaria (AEAT) — impôts des non-résidents, modelo 210, retenue de 3 % à la vente
- Boletín Oficial del Estado — textes de loi espagnols en vigueur (code civil, loi hypothécaire)
- Sede Electrónica del Catastro — référence cadastrale, surface et valeur cadastrale d'un bien