Contrat de Réserve en Espagne : Lois, Risques et Vérification du Propriétaire
Expertise: Propriété Espagne | Dernière mise à jour : 16/02/2026
Résumé Expert: Le contrat de réserve (Documento de Reserva) est une étape critique où vous bloquez le bien contre un acompte. Le danger majeur est de signer avec une personne qui n'a pas le droit de vendre (indivision, succession non réglée). En 2026, un audit de la Nota Simple et la vérification des pouvoirs de signature sont indispensables AVANT tout versement pour protéger votre capital.
1. Vérifier l'identité du vendeur : Qui signe vraiment ?
C'est l'erreur n°1 en Espagne. Vous signez une réserve avec "le vendeur", mais vous découvrez plus tard qu'il n'est propriétaire qu'à 50%, ou qu'il s'agit d'une succession non finalisée.
- L'indivision : Si le bien appartient à plusieurs héritiers ou un couple, 100% des propriétaires doivent valider la réserve.
- Le mandat d'agence : Si l'agent immobilier signe à la place du vendeur, il doit posséder un Poder de representación (pouvoir) écrit.
2. Valeur juridique vs Contrat d'Arras (Art. 1454)
Il est crucial de comprendre que la "Réserve" est un contrat privé non codifié. Elle prépare le terrain pour le contrat d'Arras.
Comparatif Juridique : Réserve vs Arras
| Critère | Contrat de Réserve | Contrat d'Arras Pénitentielles |
|---|---|---|
| Loi applicable | Contrat privé (Liberté contractuelle) | Article 1454 du Code Civil |
| Montant acompte | Forfaitaire (3 000 € - 5 000 €) | Généralement 10% du prix |
| Vérification Propriétaire | Souvent absente (Risque majeur) | Obligatoire (Audit Nota Simple) |
| Protection Dépôt | Selon les clauses du contrat | Remboursement x2 (si vendeur annule) |
3. Le rôle de la Nota Simple et du Registre
La Nota Simple Informativa est le seul document qui fait foi. Votre avocat l'extrait directement du Registro de la Propiedad pour confirmer :
- La Titularité : Noms et DNI/NIE des propriétaires.
- Les Charges : Hypothèques, saisies de la sécurité sociale ou dettes fiscales.
- Les Servitudes : Droit de passage ou restrictions liées à la Ley de Costas (Loi Littoral).
4. Les clauses de sauvegarde rédigées par l'avocat
Un formulaire d'agence standard ne vous protège pas. L'avocat doit insérer ces "parachutes" juridiques :
- Clause de Licencia de Primera Ocupación (LPO) : Si le bien n'a pas cette licence, vous ne pourrez pas louer légalement ou obtenir de prêt.
- Certificat de dettes IBI : Le vendeur doit prouver qu'il est à jour de l'Impuesto sur Bienes Inmuebles.
- Clause suspensive de financement : Récupération de la réserve si la banque refuse le prêt.
Les 4 étapes pour sécuriser votre réservation immobilière
- Extraction de la Nota SimpleVérification immédiate de la titularité et des charges au Registre de la Propriété.
- Audit des identités (DNI/NIE)Vérifier que les signataires sur le contrat sont bien ceux inscrits sur le titre de propriété.
- Rédaction des clauses de sauvegardeInsertion des conditions suspensives : prêt, LPO, et apurement des dettes d'IBI.
- Paiement sécuriséVersement des fonds (3k€-5k€) de préférence sur un compte séquestre professionnel.
Questions Fréquentes sur Le Contrat de Réserve en Espagne : Guide et Vérification du Propriétaire
Qui doit signer le contrat de réserve en Espagne ?
Quelle est la valeur juridique d'un document de réserve ?
Comment vérifier l'identité du vendeur ?
Peut-on récupérer l'argent si le vendeur n'est pas le vrai propriétaire ?
Avis Clients & Expertise Certifiée
"L'avocat a découvert que le vendeur était une société en liquidation via la Nota Simple. Sans cette vérification de titularité avant la réserve, je perdais 5000€."
"Le bien appartenait à 3 héritiers mais un seul signait. Le cabinet a exigé l'accord de tous avant que je ne verse la réserve. Sécurité maximale !"
"Grâce à la clause de sauvegarde rédigée par l'avocat, j'ai récupéré ma réserve car la mairie refusait la Licencia de Primera Ocupación."
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