Achat immobilier Espagne fiscalité

Fiscalité immobilière : concepts et taxes à prendre en compte

Ignorance, incertitude, peur financière... Tels sont les sentiments classiques de quiconque se lance dans un projet d'investissement. En Espagne, pays de petits investisseurs, l'immobilier est l'un des secteurs de prédilection pour déposer de l'argent. Cependant, la fiscalité immobilière est particulière et doit être maîtrisée pour obtenir des rendements. Pour cette raison, dans cet article, nous essayons non seulement d'analyser la fiscalité des entreprises dans le secteur immobilier national, mais également de proposer des recommandations pour optimiser la gestion des appartements et des maisons. Quels sont les frais, impôts et taxes lors d'un achat immobilier sur la peninsule ibérique.

En Espagne, qu'est-ce que la fiscalité immobilière ?

La fiscalité immobilière en Espagne s'entend de tout ce qui concerne les taxes et charges qui affectent l'acquisition, l'entretien et la location d'un bien immobilier. De même, ces taxes varieront selon que le propriétaire du bien est une personne physique ou s'il s'agit d'une personne morale. Sans aller plus loin, une personne physique devra payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques, tandis qu'une personne morale, étant une société, devra payer l'impôt sur les sociétés.

D'autre part, lorsqu'on parle de fiscalité immobilière, il faut également tenir compte du fait que les taxes seront différentes en fonction de l'utilisation qui va être donnée au bien immobilier.

À leur tour, les taxes que l'on peut trouver dans cette zone sont :

Direct, qui va taxer le bénéfice obtenu par le vendeur d'un bien immobilier. L'IRPF ou l'IIVTNU, également municipal, en est un bon exemple.
Indirect, qui va taxer l'acquisition. La TVA (selon les cas), et l'Impôt sur les Transmissions Patrimoniales et les Actes Juridiques Documentés (ITP et AJD) sont les plus connues.

Selon l'administration qui les perçoit, les impôts seront étatiques, régionaux ou locaux .

IRPF en Espagne:

La réglementation de l'impôt fait une différence particulière dans le traitement des biens immobiliers actuels ou de toute habitation, et de la résidence habituelle, en accordant à cette dernière des incitations fiscales. Du point de vue de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, les biens immobiliers peuvent être imposés comme suit :

Revenus du capital immobilier : Sont notamment considérés comme revenus du capital immobilier ceux provenant de la location ou de la constitution ou de la cession de droits ou facultés d'usage ou de jouissance de biens immobiliers ruraux et urbains.
Imputation des revenus immobiliers : L'imputation des revenus immobiliers se présente comme une présomption d'un revenu obtenu par l'obtention présumée, valant le licenciement, d'un rendement. Cela n'affecte pas la résidence habituelle.
Par exemple, lorsque vous avez deux maisons, et que l'une est la maison habituelle, l'autre est considérée comme générant un rendement qui, n'étant pas un capital ou lié à une activité économique, est imputé comme un revenu immobilier.
Revenus des activités économiques . En règle générale, la location d'un bien immobilier génère une rémunération du capital immobilier, et pour qu'elle génère réellement une rentabilité de l'activité économique, et soit imposée comme telle, il faut avoir un locataire à plein temps fournissant des services liés à la gestion de l' activité de location.
Gains et pertes en capital . Ils se révèlent avec la vente d'un bien immobilier, qui, essentiellement, est le résultat obtenu par la différence entre le montant de la vente du bien et le coût payé au moment de son acquisition.

Qu'est-ce que la Taxe de Transfert de Propriété ou ITP-AJD en Espagne?

L'impôt sur les mutations immobilières et les actes juridiques documentés (ITP AJD) est un impôt d'État, bien qu'il soit actuellement cédé aux communautés autonomes. A noter qu'il est composé de trois taxes différenciées :

La Taxe sur les transmissions patrimoniales onéreuses (TPO) taxe les transferts de biens et de droits non soumis à la TVA. Comme, également, la constitution de droits réels, emprunts, cautions, baux, pensions et concessions administratives.
La Taxe sur les Actes Juridiques Documentés (AJD) est perçue sur la signature des actes notariés, commerciaux ou administratifs.
L'impôt sur les opérations sur les sociétés (OS) est prélevé sur la réalisation de certaines opérations sur les sociétés, telles que la constitution de sociétés, l'augmentation et la réduction de leur capital social, la dissolution de sociétés ou le transfert du siège social en Espagne, entre autres.

Comment est calculé l'ITP-AJD ?

La base d'imposition de l'impôt sur les transmissions patrimoniales et les actes juridiques documentés (ITP AJD) dépend de l'opération taxée dans chaque cas. Cependant, en règle générale, elle est déterminée par la plus grande valeur entre : le prix payé ou la valeur de référence, à la date d'exigibilité de la taxe.

La valeur de référence est une valeur fixée annuellement par la Direction Générale du Cadastre espagnol, sur la base des prix des achats immobiliers effectués devant notaire ou inscrits au Registre Foncier. Cette valeur tient compte des données cadastrales de chaque propriété et, en aucun cas, ne peut dépasser la valeur marchande. De plus, il est courant qu'il y ait des erreurs dans ces données cadastrales, de sorte que leur correction peut entraîner des économies importantes dans le paiement de cette taxe et d'autres taxes.

Il faut tenir compte du fait que la réglementation ne prévoit pas qu'en règle générale, la valeur de référence puisse faire l'objet d'un recours, à moins qu'elle n'impose, comme nous l'avons vu, la correction d'erreurs cadastrales . Cependant, lorsqu'un règlement est émis ou qu'une auto-évaluation utilisant cette valeur de référence est soumise, sa quantification peut être contestée en contestant le règlement ou en rectifiant l'auto-évaluation.

Comment la taxe de mutation immobilière (ITP AJD) est-elle réglée s'il n'y a pas de valeur de référence ?

À l'heure actuelle, tous les biens immobiliers n'ont pas de valeur de référence. Par conséquent, lorsque cette valeur n'existe pas ou ne peut pas être certifiée par la Direction Générale du Cadastre, la base d'imposition sera la plus grande des grandeurs suivantes : la valeur déclarée, le prix convenu ou la valeur marchande.

Dans ces cas, par conséquent, le contribuable déclare généralement en tenant compte de la valeur déclarée, bien qu'elle doive coïncider avec la valeur marchande. A cet égard, l' Administration a le pouvoir d'engager une procédure de vérification de la valeur pour vérifier que la valeur déclarée correspond bien à cette valeur marchande.

Quelle est la procédure de vérification de la valeur dans la taxe de transfert de propriété (ITP AJD) ?

L'ITP AJD est géré par déclaration ou autocotisation , c'est-à-dire que le contribuable déclare la valeur du bien ou du droit, aux fins de déterminer l'assiette fiscale dont découle le taux d'imposition. A ce titre, ces déclarations peuvent faire l'objet d'une procédure de vérification de la valeur par l'Administration.

Dans ces cas, il est courant qu'il y ait des défauts dans le traitement de la procédure, les valeurs ne sont pas motivées ou même ne sont pas conformes à la réalité. Ce sont des aspects spécifiques, dont l'étude et la faisabilité nécessitent de connaître la réglementation d'un point de vue technique et fiscal.

Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) :

Les biens immobiliers situés en Espagne dont la propriété correspond à des sujets non-résidents subissent un traitement fiscal similaire à celui prévu pour les cas où l'acheteur ou le propriétaire est un sujet résident en Espagne.

Ces propriétés seront soumises à l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), en plus de la taxe foncière.

Qu'est-ce que la taxe foncière ou IBI en Espagne ?

L'impôt foncier (IBI) est un impôt municipal espagnol prélevé sur la propriété de certains droits sur des biens immobiliers urbains, ruraux ou à caractéristiques particulières situés dans chaque municipalité.

Il s'agit d'une taxe de gestion partagée entre l'Administration de l'Etat et les Mairies, puisque son exigence s'articule autour de la valeur cadastrale.

Comment est calculé l'IBI ?

La base d'imposition de l'impôt foncier (IBI) en Espagne est déterminée par la valeur cadastrale de la propriété à laquelle s'applique le taux d'imposition approuvé par la municipalité correspondante. La valeur cadastrale est calculée en fonction d'une série de paramètres ou de caractéristiques de la propriété. La surface, l'utilisation ou la destination, la typologie constructive, entre autres, peuvent être affectées.

Il s'agit donc d'aspects très spécifiques dont l'évaluation nécessite de connaître la réglementation d'un point de vue technique et fiscal. En fait, il est courant qu'il y ait des erreurs dans son calcul, de sorte que sa correction peut entraîner des économies à la fois dans les années à venir et dans les recettes qui n'ont pas été prescrites. Pour toutes ces raisons, il est important de revoir les évaluations cadastrales.

De plus, il faut tenir compte du fait que ce n'est pas le seul impôt qui prend la valeur cadastrale comme référence, puisqu'elle est utilisée dans d'autres impôts, ainsi que pour l'attribution d'aides ou de subventions.

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