Acheter au Portugal ou en Espagne : comparatif honnête pour un acheteur français
Édité par le Réseau d'avocats Espagne Support — Mis à jour le 30 septembre 2026
Réponse courte
Il n'y a pas de pays « meilleur » dans l'absolu : l'Espagne offre plus de choix de régions, un marché plus vaste et une grande proximité avec la France (Costa Brava à moins d'une heure de la frontière) ; le Portugal attire par son cadre de vie et sa communauté francophone, mais avec des prix qui ont fortement monté à Lisbonne, Porto et en Algarve. Côté frais, les deux pays taxent l'achat dans l'ancien : ITP de 6 % à 13 % selon la région en Espagne, IMT progressif et droit de timbre au Portugal. Les avantages fiscaux spécifiques ont été réduits dans les deux pays : fin du golden visa immobilier au Portugal (2023) et en Espagne (avril 2025), remplacement du régime portugais NHR en 2024. Le bon choix dépend de votre projet : résidence secondaire proche, retraite, location ou investissement.
Les réponses en une phrase
- Lequel est le moins cher ?
- Cela dépend des zones : l'Espagne offre davantage de régions abordables (Murcie, Almería, intérieur).
- Golden visa ?
- Supprimé pour l'immobilier au Portugal (2023) et en Espagne (avril 2025).
Les prix : l'Espagne offre plus de variété
Côté espagnol, l’équivalent du NIF portugais est un numéro d’étranger obligatoire pour acheter. Notre guide détaille l’obtention du NIE par un acquéreur étranger.
En Espagne, la valeur moyenne expertisée est de 2 355 €/m² au 2e trimestre 2026 (MIVAU), avec des régions entre 1 000 et 2 000 €/m² (Murcie, Communauté valencienne, Andalousie) et des villes au-dessus de 4 500 €/m² (Madrid, Barcelone, Marbella). Au Portugal, l'institut statistique (INE) publie ses propres indices ; nous ne reproduisons pas ici de chiffres portugais que nous n'avons pas vérifiés à la même date. Retenez que Lisbonne, Porto et l'Algarve sont désormais des marchés chers, comparables aux zones prisées d'Espagne.
Les frais d'achat
Espagne, ancien : ITP de 6 % (Madrid), 7 % (Andalousie), 9 % (Communauté valencienne, 11 % au-delà d'1 M€) ou barème de 10 à 13 % (Catalogne), plus notaire et registre. Neuf : TVA de 10 % et AJD régional.
Portugal : IMT (impôt de mutation) progressif selon le prix et l'usage du bien, plus un droit de timbre (Imposto do Selo) et les frais de notaire et de registre. Les barèmes portugais doivent être vérifiés auprès de l'administration fiscale portugaise pour l'année d'achat.
Fiscalité : les régimes attractifs ont été réduits
Le Portugal a fermé le régime NHR (résident non habituel) aux nouveaux entrants en 2024, remplacé par un dispositif plus ciblé. Le golden visa portugais n'est plus accessible par l'achat immobilier depuis octobre 2023 ; l'Espagne a supprimé le sien le 3 avril 2025.
Dans les deux pays, un propriétaire non résident paie un impôt annuel sur son bien et doit déclarer ses revenus locatifs ; les conventions fiscales avec la France évitent la double imposition.
Sécurité juridique : mêmes réflexes partout en Espagne
Les deux pays ont un notariat et un registre de la propriété. En Espagne, la nota simple, les dettes qui suivent le bien (copropriété, IBI), l'urbanisme et le contrat d'arras sont les points clés ; les mêmes vigilances s'appliquent au Portugal avec d'autres documents. Dans tous les cas, un avocat indépendant du vendeur et de l'agence est recommandé.
Comment trancher
Quelques repères selon votre projet :
- Résidence secondaire à portée de voiture depuis la France : avantage à l'Espagne (Costa Brava, Catalogne, Pays basque).
- Budget serré en bord de mer : Espagne (Murcie, Almería, sud de la Costa Blanca).
- Grande ville dynamique : Madrid, Barcelone, Valencia ou Lisbonne selon vos attaches.
- Retraite : comparer climat, santé, communauté francophone et fiscalité des pensions dans chaque convention.
Questions fréquentes
L'Espagne est-elle moins chère que le Portugal ?
En moyenne, l'Espagne propose davantage de zones abordables, mais les villes prisées des deux pays sont chères.
Le golden visa existe-t-il encore ?
Non pour l'immobilier : supprimé au Portugal en 2023 et en Espagne en avril 2025.
Le régime NHR portugais est-il encore ouvert ?
Non aux nouveaux entrants depuis 2024 ; un régime plus restreint l'a remplacé.
Pouvez-vous nous accompagner au Portugal ?
Non : notre réseau d'avocats francophones intervient en Espagne uniquement.
Sources officielles utilisées
Les règles et montants cités renvoient aux sources officielles ci-dessous, à consulter pour l'état du droit en vigueur. Dernière mise à jour : 30 septembre 2026.
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU)— prix officiels du logement au m² par commune et par trimestre
- Agencia Tributaria (AEAT)— impôts des non-résidents, modelo 210, retenue de 3 % à la vente
- Boletín Oficial del Estado— textes de loi espagnols en vigueur (code civil, loi hypothécaire)
Pour aller plus loin
Les guides qui prolongent cette page, selon l'étape de votre projet.
- Les prix en EspagneAprès « Portugal ou Espagne », cette page vous aide à comparer des repères de marché datés avant de fixer votre budget.
- Les frais d'achat en EspagneSuite logique de « Portugal ou Espagne » : elle sert à chiffrer les taxes et obligations qui influencent le coût réel du projet.
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Informations générales. Informations à jour de septembre 2026. Les données espagnoles proviennent de sources officielles espagnoles ; les règles portugaises citées sont générales et doivent être vérifiées auprès de l'administration portugaise.