Acheter une maison en Espagne : le processus d'achat étape par étape

Acheter une maison en Espagne est un processus qui nécessite une série d'étapes précises, allant de la détermination du budget jusqu'à la signature de l'acte chez le notaire. Ce chemin peut sembler complexe, mais en le décomposant, il devient plus abordable. Particulièrement pour ceux qui recherchent à investir dans l'immobilier en Espagne, que ce soit une maison ou un appartement. Les ressources disponibles en ligne, telles que Idealista et les agences immobilières spécialisées en Espagne, fournissent des guides essentiels pour naviguer dans le marché immobilier espagnol, abordant des sujets comme les avantages d'acheter en Espagne, les restrictions pour les acheteurs étrangers, ou encore comment trouver la propriété idéale.

Dans la suite de cet article, l'accent sera mis sur la manière de structurer ce parcours, en mettant en évidence les principales étapes : de la première phase de reconnaissance de la capacité financière à la découverte du bien idéal, de la réservation de la propriété à l'ouverture d'un compte bancaire espagnol, de l'acquisition du numéro NIE jusqu'à l'instant clé de la remise des clés chez le notaire. Ce guide étape par étape est destiné à équiper l'acheteur, qu'il souhaite acheter une maison ou un appartement en Espagne, avec les connaissances nécessaires pour naviguer dans le processus d'achat immobilier avec une plus grande assurance et efficacité.

Étape 1: Déterminer le budget

Pour débuter le processus d'achat d'une maison en Espagne, la détermination du budget est une étape cruciale. Voici comment procéder :

Calcul du budget total :
- Financement Bancaire : Les banques espagnoles financent généralement jusqu'à 80% de la valeur de la propriété pour les résidences principales.
- Apport Personnel : Un apport personnel de 20-40% du prix de l'immobilier, plus environ 10% pour les frais supplémentaires est typiquement nécessaire.
- Frais Additionnels : Les frais additionnels incluent l'évaluation de la propriété, les frais de notaire, les honoraires de l'avocat, les frais d'inscription au registre foncier, la taxe de transfert de propriété (ITP), la TVA (IVA), et le droit de timbre (AJD), pouvant représenter 10-12% du prix de la propriété.
Comprendre les Frais Spécifiques :
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) : Cette charge varie de 6% à 11% en fonction de la communauté autonome et représente le coût le plus significatif pour l'acheteur .
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) : Taxe générée par l'inscription notariale et au registre de la propriété, allant de 0,5% à 1,5% du montant de la vente.
- Frais de Notaire et d'Inscription au Registre : Les frais de notaire sont d'environ 0,1% de la valeur de la propriété, tandis que les frais d'inscription au registre varient entre 400 € et 650 €.
- Nos frais d'honoraires en forfait tout inclus d'environ 2 600€
Évaluation des Besoins Financiers et Capacité Financière :
- Avant de commencer la recherche d'une propriété, il est recommandé d'obtenir une pré-approbation pour un prêt hypothécaire, en tenant compte des termes, conditions et coûts.
- Pour les acheteurs étrangers, il est conseillé d'engager nos avocats en droit immobilier
- Envisagez également les coûts associés à la possession d'un compte bancaire en Espagne, y compris les frais d'ouverture, les frais annuels de maintenance, les frais de retrait et de transfert.

En prenant en compte ces éléments, les acheteurs peuvent mieux préparer leur budget et éviter les surprises liées aux frais supplémentaires lors de l'achat d'une maison en Espagne.

Étape 2: La recherche de la propriété

Lorsque vous entamez la recherche de la propriété idéale pour acheter maison en Espagne, il est essentiel de suivre une approche méthodique pour maximiser vos chances de succès. Voici les étapes clés à considérer:

Définir votre projet :
- Localisation souhaitée : Identifiez les régions qui vous intéressent en tenant compte de l'accessibilité, si c'est pour un ivestissement locatif, des services à proximité, des institutions éducatives et des caractéristiques spécifiques de la propriété que vous recherchez.
- Valeur de revente : Optez pour des propriétés qui sont en forte demande et faciles à revendre à l'avenir, ce qui peut garantir un bon investissement.
Organisation des visites :
- Utilisation d'un Conseiller immobilier : Engagez un professionnel pour organiser les visites, sélectionner les propriétés et fournir des informations détaillées. Cela peut grandement faciliter la recherche et garantir que vous ne manquiez aucune opportunité. Cependant ne signez jamais sans votre avocat
- Visites de contrôle : Effectuez toujours une seconde visite à la propriété avec un professionnel pour vérifier toutes les installations et poser les questions nécessaires.
Points à vérifier :
- Problèmes communs : Soyez vigilant quant à l'humidité, l'isolation insuffisante, les connexions de branches inadéquates et d'autres problèmes courants dans les propriétés espagnoles.
- Possibilités de location touristique : Vérifiez les exigences légales et les réglementations pour la location touristique dans la région et le bâtiment, ce qui peut influencer votre décision d'achat.
- Coûts annuels et frais : Renseignez-vous sur l'IBI, les charges de copropriété, et les coûts de maintenance, d'électricité, de gaz et d'eau pour avoir une idée claire des dépenses annuelles associées à la propriété.

En prenant en compte ces éléments et en procédant étape par étape, vous serez mieux préparé pour trouver la propriété qui répond à vos besoins et attentes en Espagne.

Étape 3: La réservation de la propriété

La réservation d'une propriété en Espagne est une étape clé dans le processus d'achat, et elle peut se faire de deux manières principales : via une agence ou directement avec le propriétaire de la propriété. Voici un aperçu détaillé de chaque méthode :

Réservation via une agence :
- Dépôt ('señal') : Lorsqu'un acheteur passe par une agence, il est courant de payer un dépôt, appelé 'señal', qui varie entre 500 et 3000 Euros. Ce dépôt garantit que la propriété est retirée du marché en attendant l'approbation du propriétaire pour la vente. Nos avocats interviennent dès ce moment là. Ne signez pas sans nos premières vérifications.
- Avantages : L'agence gère les formalités et assure la liaison entre l'acheteur et le vendeur, simplifiant ainsi le processus pour l'acheteur. Cependant l'agence à tout intêret de vous vendre un bien immobilier donc prudence.
Réservation directe avec le propriétaire :
- Compromis de vente : Un compromis de vente est établi, incluant les noms et coordonnées des parties, le prix, une description de la propriété, le montant du dépôt, le notaire où la vente sera formalisée, et le délai pour signer l'acte de vente final .
- Dépôt : Le dépôt est généralement de 10% du prix de la propriété. Si l'acheteur se rétracte, il perd le dépôt. Si le vendeur se retire, il doit payer le double du dépôt à l'acheteur.
Contrat de réservation :
- Détails inclus : Ce contrat inclut la description de la propriété, les informations sur les contribuables, le numéro d'enregistrement de la propriété, la méthode de paiement, le montant du dépôt, et le certificat de charges.
- Montant de la réservation : Le montant pour la réservation varie typiquement entre 1,000€ et 2,000€, en fonction de la valeur de la propriété.
- Validité : La réservation est valide pour quelques jours seulement. Il est conseillé de ne rien signer à moins d'être sûr à 100% de l'achat, car les agences peuvent exercer une pression pour une décision rapide.

Pour les deux méthodes, le contrat de réservation joue un rôle crucial :

En comprenant ces aspects, les acheteurs peuvent naviguer plus efficacement dans le processus de réservation d'une propriété en Espagne, en s'assurant que leurs intérêts sont protégés, que ce soit par l'intermédiaire d'une agence ou en traitant directement avec le propriétaire.

Étape 4: L'ouverture d'un compte bancaire espagnol

Pour ouvrir un compte bancaire en Espagne, il est essentiel de suivre certaines étapes clés et de comprendre les différents types de comptes disponibles. Voici un guide simplifié pour faciliter ce processus :

Types de comptes bancaires en Espagne:
- Compte courant
- Compte d'épargne
- Compte à terme
- Compte salaire
Étapes pour ouvrir un compte bancaire :
- Obtention du NIE : Le numéro d'identification étranger est indispensable pour toute transaction financière en Espagne.
- Choix de la banque et du type de compte : Prenez en compte les services offerts, tels que la gestion de compte en temps réel et les produits financiers innovants proposés par certaines banques.
- Préparation des documents nécessaires : Généralement, une pièce d'identité en vigueur, un justificatif de domicile en Espagne et, pour les non-résidents, un certificat de non-résidence.
- Prise de rendez-vous : Pour ouvrir un compte en agence, programmez une rencontre avec un conseiller. Pour les banques en ligne, le processus peut être effectué via smartphone sans nécessiter de papier.
Ouverture d'un compte pour non-résidents :
- Documents requis : Passeport ou carte d'identité, preuve de statut professionnel ou d'activité, justificatif d'adresse et certificat de non-résidence .
- Renouvellement du certificat : Le certificat de non-résidence doit être renouvelé tous les 2 ans ou mise à jour en cas de changement de statut résidentiel.
- Visite en personne : L'ouverture d'un compte pour non-résidents exige une visite à la banque, bien que certains établissements permettent de nommer un représentant légal en Espagne .

En suivant ces étapes et en choisissant soigneusement le type de compte qui correspond le mieux à vos besoins, vous pourrez naviguer dans le processus d'ouverture d'un compte bancaire en Espagne avec plus de confiance et d'efficacité.

Étape 5: L'obtention du numéro NIE

L'obtention du NIE (Número de Identificación de Extranjero) est une étape indispensable pour toute personne étrangère souhaitant réaliser des activités économiques, professionnelles ou sociales en Espagne, telles que l'achat d'une propriété, l'ouverture d'un compte bancaire, le paiement des taxes ou l'enregistrement à la sécurité sociale. Voici comment procéder pour obtenir ce numéro :

Où et Comment Obtenir le NIE :
- En Espagne : Directement auprès de la Commissariat Général des Étrangers et des Frontières, rattaché à la Direction Générale de la Police.
- Depuis l'étranger : Au consulat d'Espagne de votre lieu de résidence.
- Par procuration : En cas d'impossibilité vérifiée, notre cabinet peut être désigné via une procuration notariée et apostillée.
Documents Nécessaires :
- Une pièce d'identité valide (passeport ou carte d'identité pour les citoyens de l'UE).
- Justificatif de l'adresse de résidence.
- Preuve du motif économique, professionnel ou social pour lequel le NIE est demandé.
Délai et Validité :
- Délai d'obtention : Le NIE est généralement délivré dans un délai de deux semaines, mais cela peut prendre plus de temps en fonction des circonstances.
- Validité : Le NIE est valable plus de 3 mois et ne nécessite pas de renouvellement, bien que les certificats de résidence associés puissent devoir être renouvelés périodiquement.

Il est important de noter que le NIE, bien qu'essentiel pour mener à bien des procédures avec les administrations publiques espagnoles, ne confère pas le droit de résidence ni ne sert de preuve de résidence en Espagne. Les citoyens de l'UE doivent s'inscrire au Registre Central des Étrangers à leur arrivée en Espagne.

Étape 6: Les vérifications juridiques nécessaires

Avant de finaliser l'achat d'une propriété en Espagne, il est crucial de procéder à des vérifications juridiques approfondies pour s'assurer que la transaction se déroule sans encombre. Voici quelques étapes essentielles à suivre :

Documents et Certifications Importants :
- Certificat d'efficacité énergétique (CEE) : Le notaire demandera ce document au vendeur, essentiel pour informer sur la consommation d'énergie et les émissions de CO2 de la propriété.
- Certificat d'habitabilité (Cedula de habitabilidad) : Confirme que la propriété répond aux conditions réglementaires pour l'habitation.
- Nota Simple : Document officiel détaillant le statut légal de la propriété, y compris la propriété, les dettes ou hypothèques, et l'inscription au registre foncier.
Vérifications Juridiques et Obligations Fiscales :
- Plus-value communale : S'assurer que le vendeur est informé de son obligation de payer la taxe sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains et que l'acheteur est au courant de son obligation de payer la taxe de transfert de propriété.
- Vérification des autorisations de construction : Toutes les constructions et extensions doivent être approuvées par les autorités locales. Il est également important de vérifier les licences de construction pour s'assurer de la conformité avec les autorités locales.
- Dettes et Servitudes : Vérifier l'absence de dettes liées aux frais de gestion de la propriété et l'existence de limitations d'usage, telles que les servitudes.
Engagement d'un Avocat Spécialisé en immobilier :
- Pour garantir la protection des droits et intérêts de l'acheteur, il est conseillé d'engager un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol. Cet expert rédige le compromis de vente, ajouter des clauses nécessaires, et gérer l'ensemble du processus d'achat, de la réservation à la notarisation.
- Un avocat peut également confirmer la légitimité du vendeur et révéler toute hypothèque ou saisie existante par une vérification au Registre Foncier.

Ces étapes constituent une partie essentielle du processus d'achat d'une propriété en Espagne, garantissant que l'acheteur est pleinement informé et protégé tout au long de la transaction.

Étape 7: La signature du compromis de vente

Lors de la signature du compromis de vente, plusieurs éléments cruciaux doivent être pris en compte pour garantir que les droits et les intérêts de toutes les parties soient protégés et clairement définis. Voici les points clés de cette étape importante :

Parties impliquées :
- L'acheteur et le vendeur ou leurs avocats signent le contrat de vente, officialisant ainsi l'accord entre les deux parties.
Contenu du compromis de vente :
- Détails de la propriété : Le compromis de vente inclut des informations essentielles telles que le prix de vente, les conditions de vente, et la date prévue pour la signature de l'acte de vente devant un notaire.
- Dépôt : Un dépôt, généralement de 10% du prix de vente, est versé par l'acheteur au vendeur. Ce montant est négociable entre les deux parties et sert de garantie pour l'engagement de l'acheteur.
- Validité : Le compromis de vente reste valide jusqu'à la date fixée pour la signature de l'acte de vente, sans délai légal imposé pour cette signature en Espagne.
Protection en cas de litige :
- Le compromis de vente sert de preuve en cas de différends entre l'acheteur et le vendeur, offrant une sécurité juridique aux deux parties.

Ces éléments constituent la base de l'accord entre l'acheteur et le vendeur et jouent un rôle crucial dans la protection des intérêts de chacun. Il est essentiel que ces détails soient bien compris et convenus avant la signature du compromis de vente, pour éviter tout malentendu ou conflit potentiel à l'avenir.

Étape 8: La signature chez le notaire

Lors de la signature chez le notaire, plusieurs aspects cruciaux doivent être pris en compte pour assurer la légalité et la sécurité de la transaction immobilière. Voici un aperçu détaillé des étapes et des frais impliqués :

Rôle et responsabilités du notaire :
- Authentification du document pour garantir que les obligations légales et fiscales sont respectées.
- Lecture de l'acte de vente et de l'acte hypothécaire, en expliquant les conditions de base avant la signature.
Frais associés :
- Les frais du notaire, les frais du registre foncier et les frais d'enregistrement de la propriété représentent environ 12% de la valeur de la propriété en Espagne.
- Le choix du notaire dépend de l'acheteur, qui supportera la majorité des frais du notaire.
Après la signature :
- Une fois signé, l'acte est enregistré au registre foncier, ce qui confirme officiellement la propriété au nom de l'acheteur.
- Le paiement du taxe de transfert de propriété (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) et de la taxe sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains (plus-value communale) est requis par l'acheteur.
- L'acheteur devient le propriétaire légal de la propriété après la signature de l'acte final.

Ces étapes soulignent l'importance du notaire dans le processus d'achat d'une propriété en Espagne, assurant que toutes les procédures sont effectuées conformément à la loi et que l'acheteur est pleinement protégé. Les frais associés, bien qu'importants, sont essentiels pour garantir la sécurité et la légalité de la transaction.

Étape 9: Les impôts liés à l'achat d’une propriété

Lors de l'achat d'une propriété en Espagne, il est essentiel de comprendre les différents types d'impôts et de frais associés à cette transaction. Voici un résumé des principaux impôts et frais que l'acheteur doit prendre en compte :

Impôts sur la transaction immobilière :
- Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) : Applicable aux propriétés de seconde main, variant de 6% à 10% du prix d'achat selon la communauté autonome.
- Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA/IVA) : Pour les propriétés neuves, l'IVA est généralement de 10% du prix d'achat.
- Actes Juridiques Documentés (AJD) : Cet impôt s'applique aux documents légaux liés aux transactions immobilières et est généralement compris entre 0,5% et 1,5% du prix d'achat de la propriété.
Frais annuels et autres frais :
- Impôt sur les Biens Immobiliers (IBI) : Un impôt annuel basé sur la valeur cadastrale de la propriété, dont le taux varie entre 0,4% et 1,1% selon la municipalité.
- Plus-Value Municipale : Impôt sur l'augmentation de la valeur du terrain depuis sa dernière transmission, avec un taux et une méthode de calcul variant selon la municipalité.
Frais supplémentaires :
- Frais de notaire et d’enregistrement : Estimés à environ 0,5% à 1% du prix d'achat de la propriété.
- Frais légaux : Typiquement entre 1% et 2% du prix d'achat de la propriété.
- Frais d’agence immobilière : Généralement entre 3% et 5% du prix d'achat de la propriété.
- Total des frais d'acquisition : Les frais totaux associés à l'achat d'une propriété sont estimés entre 8% et 12% de la valeur de la propriété.

Il est également important de noter que les non-résidents doivent payer 19% de la différence entre la valeur nette de vente et le prix d'achat original comme impôt sur les plus-values lors de la vente d'une propriété. Les résidents, quant à eux, paient un impôt progressif sur les plus-values, avec des taux variant de 19% à 23% selon le montant du profit. Enfin, il est crucial de vérifier la fiscalité régionale, car elle peut varier en fonction de l'emplacement de la propriété et du statut de l'acheteur.

Conclusion

En somme, l'acquisition d'une propriété en Espagne révèle un processus jonché de plusieurs phases critiques, depuis la détermination du budget, la recherche minutieuse de la propriété idéale, jusqu'à la réservation et les vérifications juridiques essentielles avant la signature finale chez le notaire. Cette démarche, bien que complexe, devient moins intimidante lorsqu'elle est abordée avec une compréhension claire des étapes à suivre et des implications financières et légales qui y sont associées. Les conseils et informations fournies dans cet article visent à équiper les acheteurs, leurs offrant la confiance nécessaire pour naviguer dans ce processus d'achat avec assurance et efficacité.

Il est indéniable que l'achat d'une propriété en Espagne représente non seulement un engagement financier significatif mais constitue aussi un investissement potentiellement profitable et enrichissant. Les implications de chaque étape, des premières réflexions budgétaires aux obligations fiscales post-achat, soulignent l'importance d'une planification minutieuse et de la consultation avec des professionnels qualifiés. Par ailleurs, cette démarche offre une opportunité unique d'intégrer le marché immobilier espagnol, connu pour sa diversité et son attractivité. En prenant en compte ces prémisses, les futurs propriétaires peuvent s'aventurer dans cette expérience avec une perspective éclairée et optimiste.

FAQs pour acheter en Espagne

Comment se déroule l'acquisition d'un bien immobilier en Espagne ?

L'achat d'un bien immobilier en Espagne se fait généralement en trois étapes principales : la réservation, la signature d'un compromis de vente, et enfin, la signature de l'acte de vente devant notaire. À chaque étape, un paiement est effectué. La première étape, la réservation, implique la signature d'un « contrato de reserva » et le versement d'une somme variant entre 1000 et 3000 euros.

Quelles sont les principales étapes pour acheter une maison ?

Les cinq étapes cruciales dans le processus d'achat d'une maison incluent : la définition de votre projet immobilier, la recherche du bien, la rédaction et l'envoi d'une offre d'achat, la signature d'une promesse de vente, et enfin, la signature de l'acte de vente.

Quels documents sont nécessaires pour procéder à un achat immobilier en Espagne ?

Pour acheter un bien immobilier en Espagne, le document le plus couramment utilisé est le « contrato de opción de compra », qui est l'équivalent de la promesse de vente en France. D'autres types de contrats peuvent également être signés, tels que le « contrato de compraventa con arras » ou le « compromiso de venta ».

Comment s'effectue le paiement lors de l'achat d'une maison ?

Le paiement de l'achat d'une maison se fait en transférant les fonds à chaques parties et non chez le notaire comme dans votre pays (notre cabinet vous détaillera les frais), soit par virement, soit par chèque de banque espagnol.

Retrouvez toutes les informations vous expliquant quelles sont les raisons de faire appel à un accompagnement juridique lors d'un achat immobilier en Espagne.

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Lors d'une acquisition immobilière en Espagne le notaire espagnol n'a pas les mêmes attributions que votre notaire dans votre pays. C'est le rôle de l'avocat francophone espagnol de vérifier toutes les démarches légales nécessaires à l'acquisition de votre bien immobilier.

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