Comment acheter un bien immobilier en Espagne ?

Présentation de l’Espagne

L'Espagne est l'une des 19 nations de la zone euro et l'une des 28 nations qui composent l'UE, en plus de Ceuta et Melilla, qui sont des villes autonomes d'Afrique du Nord et de l'Afrique du Nord, qui font partie de l'Espagne continentale. Le territoire espagnol, d'une superficie de 505 970 kilomètres carrés, est l'un des plus montagneux du continent européen, en plus des îles Baléares (dans la mer Méditerranée), des îles Canaries (dans l'océan Atlantique), et de Ceuta et Melilla (en Afrique du Nord), qui sont des villes autonomes. 50 provinces, deux villes autonomes (Ceuta et Melilla) et 17 régions autonomes composent le territoire de la nation. Selon le recensement de 2022, le pays compte 47.615 millions d'habitants dont 5 402.702 étrangers. L' Espagne est le 3ème pays le moins cher d'Europe de l'Ouest (17 sur 19). Le coût de la vie à Espagne est moins cher que dans 49% des pays du monde.

Les atouts les plus importants de l'Espagne, aux yeux du monde, sont ses plages de sable et son ensoleillement tout au long de l'année. Le pays compte plus de 4 900 kilomètres de côtes, reçoit plus de 2 500 heures de soleil par an et son climat est doux tout au long de l'année. Les seules régions d'Espagne qui ont moins de 2 000 heures d'ensoleillement par an et plus de pluie que le reste de la nation sont la côte de Cantabrie, la Cantabrie et les régions montagneuses. Selon les données du tourisme mondial, l'Espagne est le deuxième pays le plus visité au monde, avec 83,5 millions de visiteurs en 2019. Le tourisme représente une part importante de l'économie espagnole (16%) ainsi que de l'industrie de la construction (5,6%).

Le coût de la vie en Espagne

Le coût de la vie en Espagne peut être divisé en deux zones : le nord et le sud, selon une enquête d'Expatistan de 2022. Les villes les plus chères pour résider sont San Sébastian, Madrid, Barcelona, Bilbao, Palma de Mallorca et Marbella, tandis que les moins chères sont Toledo, Castellón de la Plana, Ourense, Jerez de la Frontera, Alméria, Salamanca. Selon la même enquête, le revenu annuel moyen des ménages espagnols a un coût mensuel estimé pour une famille de quatre personnes s’élève à 3 118 € et le coût mensuel estimé pour une personne seule est de 1 523 €.
Barcelone est la ville la plus chère pour l'achat d'un logement, suivie de Saint-Sébastien et de Madrid, tandis que les logements les moins chers se trouvent à Cáceres, Badajoz et Ciudad Real. Les locations les plus chères du pays se trouvent à Barcelone, Madrid et Saint-Sébastien, et les moins chères à Lugo, Ourense et Cáceres.

Les données de Numbeo et d'Eurostat révèlent que le prix par mètre carré pour l'achat d'un Appartement dans le Centre-ville est de 3 243,53 € et que le prix par mètre carré pour l'achat d'un Appartement en dehors du Centre-ville est de 1 960,98 €.

Comment se porte le marché de l’immobilier en Espagne ?

En 2021, il y a eu 565 523 ventes de logements en Espagne, la vente de logements en Espagne a augmenté de 38,1 % en 2021. Les étrangers ont représenté un taux élevé des acheteurs de logements en 2021. Dans certaines provinces, comme Malaga, l'ampleur des acheteurs étrangers a diminué, tandis que dans d'autres, comme Castellón, Alicante et Tenerife, la demande étrangère représentait 45 % de l'activité immobilière locale. À la suite du Brexit, la demande britannique sur le marché immobilier espagnol a chuté, bien qu'ils restent les plus grands investisseurs étrangers. Par conséquent, les acheteurs français, italiens, belges et allemands ont gagné en popularité.

A titre d'exemple, le portail spécialisé Idealista estime que le prix moyen du mètre carré en Espagne était de 1 893 euros en septembre, donc une maison de 90 mètres carrés coûterait un peu plus de 170 000 euros . Etant donné que les banques ne financent que 80% de la valeur d'expertise -qui est généralement inférieure à la valeur de la vente, il faudrait au moins 34 000 euros d'économies préalables pour assumer les 20% restants .

A ce montant, il faut ajouter les taxes (TVA de 10% s'il s'agit d'un logement neuf, 17 000 euros supplémentaires, ou entre 6% et 10% de Transferts d'Actifs, selon les communautés autonomes, s'il s'agit d'un logement d'occasion), les charges de la vente (notaire, agence et cadastre) et l'expertise de la maison. Autrement dit, pour accéder à ce logement moyen, il faut une économie préalable comprise entre 45 000 et 55 000 euros .

Comment acheter une maison en Espagne en tant qu’étranger ?

En Espagne, il existe certains d'obstacles à l'achat de biens immobiliers pour les acheteurs étrangers. Notamment, le notaire espagnol n’a pas le même rôle dans le processus d’un achat et de vente dans le secteur de l’immobilier en Espagne. Il faudra faire appel aux compétences d’un avocat pour vous accompagner dans la procédure d’achat d’une propriété sur le territoire espagnol. Aussi, les conditions suivantes doivent être remplies :

1. Obtenir le NIE
Pour obtenir un numéro d'identification des étrangers (NIE), (numéro d'identification national des étrangers), en personne ou par l'intermédiaire d'un représentant en Espagne, le ministère de l'intérieur de Madrid fournit ce service. Ce NIE est également connu sous le nom de numéro d'identification national étranger ou numéro d'identification national (Número de Identificación de Extranjeros). Pour obtenir un NIE, le demandeur non-résident doit :
1. Remplir, signer et renvoyer le formulaire de demande EX-15 et le document 790 pour le règlement de la taxe
2. Joindre l'original de la carte d'identité du passeport, du document de voyage ou de la carte d'enregistrement en cours de validité, ainsi qu'une copie complète du document original.
3. Prouver les raisons économiques, professionnelles ou sociales qui justifient la demande s’il souhaite vivre fiscalement en Espagne.
4. Pour déposer une demande au nom d'un représentant, ce dernier doit démontrer qu'il a reçu l'autorité nécessaire à l’aide d’une procuration.

2. S’acquitter des taxes et des frais associés à l’achat d’un bien immobilier
L'acheteur doit s'acquitter de toutes les taxes et de tous les frais liés à l'achat d'une maison ou d’un appartement, notamment la TVA (pour les maisons neuves) ou l'ITP (pour les maisons anciennes), les taxes (pour les maisons anciennes), les frais d'expertise, les actes (y compris les frais d'avocat et de notaire) et les frais de notaire et de cadastre.

3. Détenir un compte bancaire en Espagne :
Avoir un compte bancaire espagnol est fortement recommandé aux acheteurs étrangers car il leur permet de payer les impôts et autres frais liés au logement (eau, électricité, gaz, internet), ainsi que pour demander un prêt immobilier.

Contrat de vente et actes notariés

Avant de signer un compromis de vente ou une promesse d’achat, il est important de vérifier les détails et de s'assurer qu'ils sont exacts, que le contrat est bien rédigé et clair, et qu'il n'est pas encombré de clauses qui empêcheraient une vente rapide ou gêneraient les transactions futures. Lors de la conclusion d'un contrat de vente, il est important de demander d'abord un simple relevé du registre foncier (Registro de la Propiedad) pour voir s'il est libre de toute revendication légale, y compris de servitudes. De même, il est important de s'assurer que la propriété n'est pas incluse dans un plan d'urbanisme qui compromettrait son habitabilité ou son expansion. Ces deux procédures peuvent être effectuées par un tiers, tel que votre avocat.

Après la signature du contrat, l'acheteur doit obtenir un acte de propriété public, qui est un document public signé devant un notaire. Il s'agit d'un document public signé devant un notaire public. Il est ensuite enregistré auprès des services du cadastre (Registro de la Propiedad). Les frais de notaire et les frais des services cadastraux nécessaires à la délivrance d'un acte public de propriété représentent un coût total.

Le coût du logement en Espagne

Les efforts de relance après la crise économique de 2008 ont abouti à l'état actuel du marché immobilier espagnol. Entre 2008 à nos jours, le nombre de transactions, de nouveaux projets et la valeur des terrains ont fortement augmenté. Le marché immobilier espagnol a bénéficié d'une poussée de la demande à partir de 2016 et le nombre de transactions a augmenté. L'économie espagnole se remet enfin de la crise financière de 2008 et cet effort de redressement se traduit par un grand boom du marché immobilier.

Le financement d’un logement en Espagne

En Espagne, l'achat d'une maison neuve en construction passe généralement par l'obtention d'un prêt immobilier. L'acheteur peut subroger le prêt auprès de l'institution financière qui a financé le projet de construction, mais l'institution financière qui gère le prêt sera la même. Faites attention à la subrogation, car les banques de développement sont souvent autorisées à facturer des frais de non-subrogation pour un prêt.

Lors de l'achat d'une maison ancienne, l'acheteur peut choisir la banque qui offre les meilleures conditions de prêt. En Espagne, les banques ne financent pas 100 % de la valeur d'un bien et des dépenses qui y sont liées, mais seulement 80 % pour les acheteurs étrangers. Cela signifie que l'acheteur doit investir 20 % en plus du prix de la maison.

Selon les dernières données de l'Institut national des statistiques (INE), l'hypothèque moyenne en Espagne a un taux d'intérêt de 2,11 % sur les hypothèques à taux variable et de 2,7 % sur les hypothèques à taux fixe. Environ un tiers des prêts hypothécaires sont variables, les deux tiers sont à taux fixe et la durée moyenne est de 24 ans.

L'option mixte combine une période d'intérêt fixe avec une période d'intérêt variable distincte. Les acheteurs étrangers qui possèdent déjà une propriété dans leur pays d'origine et qui ne souhaitent pas recourir au financement espagnol peuvent emprunter de l'argent sur leur maison d'origine ou obtenir un autre type de prêt dans leur pays d'origine.

Acheteurs étrangers en Espagne

Les banques commencent également à reconnaître la valeur des acheteurs étrangers, qui représentent une proportion importante des propriétaires en Espagne, en particulier dans les villes internationales comme Barcelone.

Les banques en Espagne avaient l'habitude de s'inquiéter des défauts de paiement des prêts hypothécaires des non-résidents, mais aujourd'hui, il y a très peu de différence dans les taux offerts aux non-résidents par rapport aux résidents espagnols et fiscaux", a déclaré Monger. «La réglementation du marché hypothécaire en 2019 a signifié que les banques ne peuvent plus imposer de produits supplémentaires aux emprunteurs, de sorte que de nombreux forfaits sont uniquement une assurance habitation, ce que les acheteurs veulent de toute façon. En ce moment, nous avons un produit dans lequel les non-résidents peuvent demander un prêt à 70% pendant 20 ans et l'option à taux fixe commence à 1,75%, mais peut être réduite à 1,15% si certains produits sont contractés . Le package pour les résidents avec le même prêteur est très similaire et avec la possibilité d'opter pour une durée plus longue, par exemple 25 ou 30 ans ».

Avec autant de prêts immobiliers attractifs, de nombreux propriétaires pourraient être tentés de réhypothéquer, ce qui était assez rare en Espagne, mais Monger dit que la pratique commence à devenir plus populaire. «Au moins, les banques sont plus ouvertes à cela maintenant, et à cause des changements législatifs de ces dernières années, les banques finissent par payer la plupart des coûts. Les banques préfèrent souvent faire une radiation et une toute nouvelle hypothèque plutôt que ce qu'on appelle une subrogation, où une hypothèque existante est modifiée dans certaines restrictions et reprise par le nouvel emprunteur », explique Monger.

Trouver une agence immobilière en Espagne

Il convient de mentionner que l'achat ou la vente de biens immobiliers en Espagne ne nécessite pas l'assistance d'une agence immobilière. Il est possible de traiter directement avec l'acheteur ou le vendeur, et c’est votre avocat conseiller qui s’occupera des formalités administratives requises.

Un acheteur étranger n'aura à s'occuper de pratiquement aucune des procédures bureaucratiques s'il choisit de passer par un avocat plutôt que de le faire lui-même. En outre, l’avocat sera chargé de rédiger et vérifier les termes du contrat de vente privé, de conclure les procédures d'obtention d'un NIE, de faire signer l'acte public par le notaire, de faire signer l'acte public par le notaire également.

Les étrangers représentent environ 20 % de l'ensemble du marché immobilier espagnol.

En Espagne, il est possible de déléguer la recherche d'une maison à une agence immobilière, qui se chargera alors d'étudier les propriétés qu'elle a en vente pour choisir et afficher celles qui correspondent aux exigences de l'acheteur afin que celui-ci prenne la décision finale, ou l'acheteur peut effectuer ses propres recherches par le biais de plateformes de vente immobilière en ligne. La plupart des agences immobilières proposent des biens à la vente sur ces sites web comme fotocasa, idealista, de sorte que le futur acheteur reconnaîtra quelle agence est à l'origine du bien qui l'intéresse afin de la contacter pour obtenir de plus amples informations. En outre, de nombreux particuliers publient leurs biens sur des sites en direct.

En regardant une annonce immobilière, l'acheteur étranger doit contacter directement le propriétaire pour en savoir plus sur le bien, organiser une visite et commencer à négocier le prix. Pour faciliter la communication avec les clients étrangers, l'annonce indique souvent si le vendeur parle plusieurs langues et inclut des options pour contacter le vendeur en dehors du site web. Si vous préférez communiquer par l'intermédiaire du site web, vous pouvez envoyer un message au propriétaire ou à l'agence immobilière chargée de la vente du bien.

Comment lire correctement une annonce immobilière sur les sites espagnols

Il est important de demander l'adresse de la propriété car ça donne à l'acheteur potentiel la possibilité d'évaluer la proximité des routes, des transports, des magasins, des hôpitaux et d'autres équipements disponibles dans le quartier afin de pouvoir prendre une décision en connaissance de cause.

Le nombre de pièces (et leur surface en mètres carrés) ainsi que l'existence d'un chauffage central ou d'un chauffage individuel, l'existence d'une climatisation, les matériaux utilisés pour les portes, les fenêtres, les sols et les stores, le type de cuisinière (gaz, induction, électrique), le nombre de terrasses et de balcons, la taille du jardin ou de la cour, et le prix si celui-ci est inclus. Les appartements doivent comporter les informations suivantes : orientation sur la rue ou la cour, étage de l'immeuble et si l'immeuble dispose d'un ascenseur, le montant des charges et la taxe foncière (IBI).

Aussi, il est crucial de comprendre si le propriétaire a déjà obtenu la certification énergétique du bien, car ce document sera un document important pour la délivrance de l'acte public. Cette dépense est à la charge du propriétaire.

Les taxes et impôts dus par les propriétaires en Espagne

En Espagne, l'acheteur d'une maison paie une fois un ensemble de frais qui représentent généralement 10 à 12 % de la valeur de la propriété. Une fois la propriété acquise, le propriétaire sera soumis à un ensemble de taxes et de frais annuels (taxes ordures ménagères, syndic de copropriété, taxe foncière) . Les coûts suivants sont associés à l'achat d'un bien immobilier en Espagne au moment de l'achat.

Comment éviter les pièges lors d’un achat en Espagne ?

Avant d'investir dans l'immobilier espagnol, suivez les conseils ci-dessous pour éviter les situations désagréables et ainsi éviter les pièges :

Vous pouvez éviter d'acquérir un terrain non constructible ou reclassé rustique, par exemple, en effectuant les vérifications suivantes avant d'acheter une maison en Espagne :

Vous devez vous assurer que l'agence immobilière que vous engagez est enregistrée auprès de l'organisme officiel. En Espagne, il y a plusieurs années, la profession a été déréglementée, et désormais, n'importe qui peut agir en tant qu'agent immobilier sans être membre de l'organisme officiel.

Assurez-vous que le bien est libre de charges. Avant d'acheter une propriété ancienne, vous devez vous assurer qu'elle est libre de charges. Il conviendra de contacter les services du cadastre (Registro de la Propiedad). Votre avocat effectuera cette demande.

Assurez-vous que la personne qui vend le bien est le véritable propriétaire. Une simple mention rapide au bureau du cadastre au sujet de la propriété permettra de confirmer qui en est réellement le propriétaire. Si quelqu'un essaie de vendre un bien et qu’un autre nom y figure, c'est un signe que quelque chose ne va pas.

Soyez certain que la propriété ne fait pas partie d'un plan approuvé par les autorités locales. Une autre mauvaise situation est l'achat d'une maison dont le terrain d'un plan d'urbanisme qui a déjà été accepté par le gouvernement local, ce qui affecte la surface du l'habitabilité ou la surface de la propriété. Avant d'acheter une maison, il est conseillé de contacter le bureau local d'urbanisme (Oficina de Información Urbanística) pour plus d'informations.

Quels sont les impôts payables par les étrangers en Espagne ?

Il existe deux types d'étrangers qui vivent en Espagne : ceux qui sont résidents et ceux qui sont non-résidents. Par conséquent, pour faire face au problème des déclarations d'impôts des étrangers, vous devez faire la distinction entre ceux qui sont résidents et ceux qui sont non-résidents.

L’impôt sur les revenus personnels (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Tous les citoyens nationaux et résidents d'Espagne doivent payer l'IRPF, un impôt sur leurs revenus personnels. En raison de leur résidence de longue durée en Espagne, les immigrants qui y travaillent doivent remplir une déclaration de revenus individuelle (IRPF). Cette déclaration doit inclure tous les types de revenus (salaires, revenus du capital immobilier, plus-values et bénéfices de l'activité économique).

Impôt des non-résidents (Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR).
Une déclaration d'IRNR est requise pour les non-résidents qui possèdent un bien immobilier à usage privé en Espagne, même s’ils ne perçoivent pas de revenus locatifs. Le taux d'imposition est de 19 % pour les résidents de l'UE, de l'Islande et de la Norvège, tandis qu'un taux de 24 % s'applique aux autres nationalités. Si le bien immobilier est un investissement qui génère des gains en capital en raison de sa location, ces gains sont entièrement soumis aux impôts IRPF et IRNR énumérés ci-dessus. Comme l'IRPF, l'IRNR doit être déclaré annuellement.

La gestion de votre propriété en Espagne

Les étrangers qui possèdent un bien immobilier en Espagne et qui font partie d'une association de résidents (comunidad de vecinos) n'auront pas de mal à garder un œil sur leur domaine lorsqu'ils seront loin de chez eux. (Les associations de résidents des immeubles d'habitation et des maisons de campagne (comunidades de vecinos) font appel à un organisme de gestion pour s'occuper de l'entretien et du nettoyage, de la maintenance et des réparations de la communauté. Chaque résident doit payer une cotisation mensuelle pour les services communaux. Il est nécessaire d'employer un service de nettoyage si la propriété est susceptible de rester vacante pendant une longue période. L'assurance habitation couvre les accidents ou le cambriolage si nécessaire.

Si la propriété ne fait pas partie d'une association de résidents et qu'elle n'est pas utilisée à des fins personnelles, mais plutôt à des fins de location, la meilleure option est de faire appel aux services d'un gestionnaire immobilier ou d’une agence immobilière. Tous deux s'occuperont de la propriété : trouver de nouveaux locataires, remplir les papiers pour les contrats de location, nettoyer et entretenir la propriété. Etablir les contrats de location, le nettoyage et l'entretien, ainsi que la collecte du loyer en l'absence du propriétaire. Les gestionnaires immobiliers facturent environ 5 à 10 % du loyer pour ces services.

Nos cabinets d’avocats partenaires sont spécialisés en droit immobilier, ils accompagnent les acheteurs étrangers qui souhaitent investir en Espagne. Notre équipe prend en charge l'ensemble du processus d'achat, de la réservation jusqu'à la signature chez le notaire.

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