Taxe d'habitation en Espagne : existe-t-elle ?

L'impuesto sobre bienes inmuebles est calculé sur la valeur cadastrale du bien, très inférieure à sa valeur de marché, avec un taux voté par chaque commune dans les fourchettes fixées par la loi sur les finances locales. Les taux urbains observés se situent le plus souvent entre 0,4 % et 1,1 % de la valeur cadastrale, avec des majorations possibles pour les grandes villes et les communes touristiques.

L'IBI est dû par celui qui est propriétaire au 1er janvier, quelle que soit la date de vente dans l'année. En pratique, les parties conviennent souvent d'un prorata au moment de la signature, mais ce partage n'est pas opposable à la mairie. Point capital pour un acheteur : la dette d'IBI est attachée au bien. Si le vendeur ne l'a pas payée sur les quatre dernières années, la commune peut poursuivre le nouveau propriétaire sur le logement lui-même. C'est une vérification systématique avant toute signature.

Selon la commune, la tasa de basuras figure sur l'avis d'IBI, sur la facture d'eau ou fait l'objet d'un avis séparé. La loi 7/2022 sur les déchets impose aux communes de mettre en place une taxe couvrant réellement le coût du service, ce qui a conduit de nombreuses municipalités à créer ou à augmenter fortement cette redevance. Les montants annuels observés vont d'une cinquantaine à plusieurs centaines d'euros selon la commune et le type de logement.

S'y ajoutent, selon les cas, la redevance d'entrée de véhicules (vado) pour un garage avec bateau, la taxe d'assainissement intégrée à la facture d'eau, et dans certaines communes une redevance spécifique pour les logements destinés à la location touristique.

Beaucoup d'acheteurs français rangent les charges de communauté parmi les taxes : ce n'en sont pas. Elles sont votées par l'assemblée des copropriétaires et couvrent l'entretien, l'ascenseur, la piscine, le gardiennage et les espaces verts. Dans les résidences de bord de mer avec piscine et jardins, elles représentent fréquemment plus que l'IBI lui-même.

Comme l'IBI, elles se transmettent en partie avec le bien : l'acquéreur répond des charges de l'année en cours et des trois années précédentes. Le vendeur doit remettre un certificat du syndic attestant qu'il est à jour, et le notaire le réclame sauf renonciation expresse de l'acheteur — une renonciation qu'il ne faut jamais accepter.

Un bien réservé à l'usage personnel d'un propriétaire non-résident génère un revenu théorique, dit revenu imputé, égal à 1,1 % de la valeur cadastrale lorsque celle-ci a été révisée au cours des dix dernières années, ou 2 % dans le cas contraire. Ce montant est imposé à 19 % pour un résident de l'Union européenne, de l'Islande ou de la Norvège, et à 24 % pour les autres, au moyen du modelo 210.

Prenons un appartement dont la valeur cadastrale est de 90 000 €, avec une révision ancienne : le revenu imputé annuel est de 1 800 €, et l'impôt de 342 € pour un résident français. À cela s'ajoutent l'IBI et la taxe d'ordures. C'est cet ensemble que les Français appellent à tort « la taxe d'habitation espagnole ». La déclaration du revenu imputé peut être déposée jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de l'imputation, et chaque copropriétaire déclare sa quote-part.

Avant de signer, demandez le dernier avis d'IBI, le dernier avis de taxe d'ordures, le montant annuel des charges de copropriété et le procès-verbal de la dernière assemblée générale, qui révèle les travaux votés à venir. Ces quatre documents donnent une image fidèle du coût de détention, bien plus utile que les estimations générales que l'on trouve en ligne.

Un ordre de grandeur réaliste pour un appartement de bord de mer de 80 m² : quelques centaines d'euros d'IBI, une centaine d'euros de taxe d'ordures, de 600 à 1 500 € de charges de copropriété selon les équipements, plus l'impôt sur le revenu imputé si vous n'y résidez pas. L'assurance habitation et, le cas échéant, l'impôt sur la fortune régional complètent le tableau.