Types de biens et tendances du marché immobilier en Espagne en 2025

Points clés

• Villes attractives : Madrid, Barcelone, Valence, Malaga et Alicante semblent être les destinations les plus prometteuses pour investir en 2025, avec des rendements locatifs élevés et un potentiel de plus-value.

• Biens neufs vs anciens : Les biens neufs offrent modernité et garanties, mais sont plus coûteux, tandis que les biens anciens sont souvent plus abordables avec du caractère, mais peuvent nécessiter des rénovations.

• Erreurs à éviter : Une recherche insuffisante, l’absence de vérifications juridiques et la sous-estimation des coûts cachés sont des pièges courants lors de l’achat immobilier en Espagne.

• Propriétés en bord de mer : La Costa del Sol, Malaga, Alicante et Gran Canaria sont des choix populaires pour les propriétés côtières, offrant un mélange de luxe et d’abordabilité.

• Tendances 2025 : Les prix immobiliers devraient augmenter d’environ 4 %, portés par une forte demande, une offre limitée et des baisses de taux d’intérêt, bien que l’accessibilité puisse poser problème dans certaines zones.

Introduction

L’Espagne reste une destination prisée pour les investisseurs immobiliers et les expatriés, grâce à son climat ensoleillé, sa culture riche et des prix immobiliers compétitifs par rapport à d’autres pays européens. En 2025, le marché immobilier espagnol continue de croître, offrant une variété de types de biens et des opportunités d’investissement prometteuses. Cet article explore les villes les plus attractives pour investir, le choix entre biens neufs et anciens, les erreurs à éviter, les meilleurs endroits pour acheter en bord de mer et les tendances du marché immobilier en 2025.

Villes attractives pour investir

Certaines villes espagnoles se distinguent par leur potentiel d’investissement en 2025. Madrid et Barcelone offrent des rendements locatifs stables et une forte demande, tandis que Valence et la Costa del Sol attirent par leurs prix abordables et leur qualité de vie. Alicante est également une option intéressante pour les budgets plus modestes.

Biens neufs ou anciens

Le choix entre un bien neuf et un bien ancien dépend de vos priorités. Les biens neufs sont modernes, écoénergétiques et nécessitent peu d’entretien initial, mais ils sont plus chers. Les biens anciens, souvent situés dans des quartiers historiques, offrent du charme et des prix plus bas, mais peuvent nécessiter des travaux de rénovation.

Erreurs à éviter

Pour réussir un achat immobilier en Espagne, il est crucial d’éviter des erreurs comme ne pas engager un avocat indépendant, sous-estimer les frais annexes ou négliger les vérifications juridiques. Une planification rigoureuse est essentielle pour sécuriser votre investissement.

Propriétés en bord de mer

Les régions côtières comme la Costa del Sol, Malaga, Alicante et Gran Canaria sont idéales pour acheter une propriété en bord de mer. Ces zones offrent des options pour tous les budgets, des appartements abordables aux villas de luxe, avec un fort potentiel locatif grâce au tourisme.

Tendances du marché

En 2025, le marché immobilier espagnol devrait connaître une croissance des prix d’environ 4 %, soutenue par une forte demande et une offre limitée. Les baisses des taux d’intérêt et l’arrivée d’investisseurs étrangers stimulent le marché, mais les problèmes d’accessibilité pourraient freiner la demande dans certaines zones.

Rapport détaillé sur le marché immobilier espagnol en 2025

Introduction

L’Espagne est depuis longtemps une destination de choix pour les investisseurs immobiliers et les expatriés, attirés par son climat méditerranéen, sa richesse culturelle et un coût de la vie relativement abordable. En 2025, le marché immobilier espagnol continue de prospérer, porté par une économie robuste, une demande soutenue et des conditions financières favorables. Cet article explore en profondeur les types de biens disponibles et les tendances du marché, en se concentrant sur cinq sous-thèmes clés : les villes les plus attractives pour investir, le choix entre un bien neuf ou ancien, les erreurs à éviter lors d’un achat, les meilleurs endroits pour acheter une propriété en bord de mer et les tendances actuelles du marché immobilier. 

1. Les villes les plus attractives pour investir en Espagne en 2025

L’Espagne offre une diversité de villes et de régions, chacune avec ses propres atouts pour les investisseurs. Selon des analyses récentes, les destinations suivantes se distinguent comme particulièrement prometteuses pour 2025 :

Madrid

La capitale espagnole reste un pôle d’attraction majeur pour les investisseurs grâce à sa croissance économique soutenue, son environnement d’affaires dynamique et la hausse des prix de location. Les quartiers comme Salamanca (8 180 €/m²), Chamberí (7,4 % de croissance annuelle) et Usera (rendements locatifs élevés) offrent des opportunités variées. Madrid est idéale pour les investissements à long terme, avec une demande constante pour les logements de la part des professionnels et des expatriés. Les rendements locatifs se situent entre 4 % et 6 % par an, selon le quartier (The Luxury Playbook).

Barcelone

Barcelone, avec son marché immobilier robuste et sa forte demande de locations, continue d’attirer les investisseurs. Les quartiers comme Sarrià-Sant Gervasi (5 582 €/m²) et Gràcia offrent un mélange de luxe et d’abordabilité. Les prix des propriétés varient de 2 500 €/m² dans les zones plus accessibles à 5 582 €/m² dans les quartiers haut de gamme. Malgré des régulations plus strictes sur les locations touristiques, Barcelone offre un excellent potentiel de plus-value à long terme, avec une augmentation des prix de location de 12,08 % depuis novembre 2023 (The Luxury Playbook).

Valence

Valence, en plein essor, combine charme historique et modernité. Les quartiers comme Benimaclet (2 490 €/m²), Ruzafa (2 800 €/m²) et Eixample (3 808 €/m²) offrent des opportunités pour différents budgets. Avec un coût de la vie inférieur à celui des grandes métropoles et une croissance économique dans les secteurs technologiques, touristiques et de services, Valence est une option prometteuse pour les investisseurs cherchant un rendement locatif élevé, jusqu’à 8 % brut (The Luxury Playbook).

Costa del Sol (Malaga et Marbella)

La Costa del Sol est une destination de premier plan pour les investisseurs, avec plus de 300 jours de soleil par an et une forte demande touristique. Malaga a enregistré une augmentation de 22 % des prix en 2024, avec des quartiers comme El Palo (2 200 €/m²), La Malagueta (4 600 €/m²) et Centro Histórico (4 160 €/m²) offrant un excellent potentiel. Marbella, synonyme de luxe, propose des propriétés sur le Golden Mile à partir de 2 millions d’euros, avec des rendements locatifs pouvant atteindre 10 %. La région attire les investisseurs étrangers, représentant 35 % des transactions à Malaga (The Luxury Playbook).

Alicante

Pour ceux qui recherchent des propriétés abordables, Alicante est une excellente option. Avec 320 jours de soleil par an, des prix variant de 50 000 € pour des appartements à 300 000 € pour des maisons dans le centre, et des rendements locatifs jusqu’à 6,17 %, Alicante offre un bon rapport qualité-prix. Les quartiers comme Centro, Pla del Bon Repos et Raval Roig sont populaires pour leur accessibilité et leur potentiel locatif (The Luxury Playbook).

Tableau : Comparaison des villes attractives pour investir en 2025

Ces villes offrent un mélange de dynamisme urbain, de style de vie côtier et de potentiel d’investissement, les rendant idéales pour 2025.

2. Acheter un bien neuf ou ancien en Espagne : Que choisir ?

Le choix entre un bien neuf et un bien ancien est une décision cruciale pour les acheteurs en Espagne. Voici une comparaison détaillée basée sur des sources récentes (Iberian Tax).

Biens neufs

• Avantages :

  • Design contemporain : Les biens neufs intègrent des équipements modernes, des appareils écoénergétiques et des technologies de pointe, offrant un confort immédiat.

  • Personnalisation : Les acheteurs peuvent personnaliser les finitions, comme les couleurs ou les agencements de cuisine.

  • Faible entretien : Les propriétés neuves nécessitent peu de réparations dans les premières années.

  • Garanties : Une garantie structurelle de 10 ans couvre les défauts majeurs, offrant une tranquillité d’esprit.

• Inconvénients :

  • Coût élevé : Les biens neufs sont généralement 20 à 30 % plus chers que les biens anciens dans la même zone.

  • Manque de caractère : Ils peuvent manquer du charme architectural des propriétés anciennes.

  • Environs inachevés : Les nouveaux développements peuvent être entourés de chantiers, avec moins d’aménités locales.

Biens anciens

• Avantages :

  • Prix abordables : Les propriétés anciennes sont souvent moins chères, offrant des opportunités de négociation.

  • Charme et histoire : Elles présentent des caractéristiques comme des mosaïques, des poutres apparentes ou des hauts plafonds, très prisées par les acheteurs et les locataires.

  • Emplacements établis : Les biens anciens se trouvent généralement dans des quartiers historiques ou des communautés bien développées avec des jardins matures.

  • Potentiel de plus-value : Une rénovation bien pensée peut augmenter la valeur de 30 à 50 %.

• Inconvénients :

  • Coûts de rénovation : Les travaux peuvent coûter entre 500 € et 1 500 €/m², selon l’état du bien.

  • Efficacité énergétique faible : Les bâtiments anciens consomment souvent plus d’énergie.

  • Risques juridiques : Il est essentiel de vérifier l’absence de dettes ou de problèmes de copropriété.

Considérations fiscales

• Biens neufs : Soumis à une TVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) de 10 %.

• Biens anciens : Soumis à une taxe sur les transmissions patrimoniales (ITP) de 6 % à 10 %, selon la région.

Exemple : À Valence, un appartement neuf de 80 m² dans un complexe avec piscine coûte environ 250 000 €, contre 180 000 € pour un bien ancien à rénover. Le choix dépend de votre budget, de vos préférences de style de vie et de vos objectifs d’investissement.

Conseil : Pour un bien ancien, engagez un architecte ou un expert pour évaluer l’état de la propriété. Pour un bien neuf, comparez plusieurs promoteurs pour éviter les surcoûts.

3. Les erreurs à éviter lors de l’achat d’un bien en Espagne

Acheter une propriété en Espagne peut être complexe, surtout pour les étrangers. Voici une liste des erreurs courantes à éviter, basée sur des conseils d’experts (Tejada Solicitors) :

1. Recherche insuffisante : Inspectez la propriété et ses environs à différents moments pour évaluer le bruit, la sécurité et l’ambiance.

2. Omission de la due diligence légale : Vérifiez les aspects légaux, techniques et fiscaux, comme l’obtention d’un NIE, la consultation du registre foncier et l’absence de dettes.

3. Non-embauche d’un avocat indépendant : Engagez un avocat francophone représentant vos intérêts pour négocier et vérifier les contrats.

4. Sous-estimation des coûts cachés : Les frais annexes (notaire, taxes, registre) représentent 10 à 13 % du prix d’achat. Prévoyez également les taxes annuelles comme l’IBI (300 € à 1 000 €).

5. Achat d’un bien en construction sans garanties : Assurez-vous d’une garantie bancaire, d’une assurance structurelle de 10 ans et d’une licence de construction valide.

6. Ignorer les exigences de licences pour locations : Vérifiez les licences de première occupation et les autorisations pour locations touristiques.

7. Procéder sans permis de construction : Confirmez que tous les travaux ont les permis requis ou peuvent être légalisés.

8. Méconnaissance des réglementations régionales : Chaque région a ses propres lois ; consultez des experts locaux.

9. Se fier uniquement aux agents immobiliers : Les agents ne sont pas qualifiés pour les questions légales ou fiscales ; utilisez un avocat pour ces aspects.

10. Signer des contrats sans compréhension : Faites vérifier tous les contrats par un de nos avocats pour éviter des clauses abusives.

11. Ne pas vérifier les dettes : Vérifiez les dettes auprès des autorités fiscales, des associations de propriétaires ou des services publics.

12. Sous-estimer le temps administratif : L’obtention d’un NIE et d’autres documents peut prendre du temps ; commencez tôt.

13. Ignorer les coûts annuels : Prévoyez l’IBI (0,4 % à 1,16 % de la valeur cadastrale), la taxe de non-résident et les taxes sur les revenus locatifs.

14. Négliger les coûts communautaires : Vérifiez les travaux approuvés ou en attente pour les espaces communs (piscines, jardins).

15. Ignorer les exigences de visa : Les non-Européens doivent obtenir un visa pour des séjours de plus de 90 jours sur 180 jours.

Conseil : Travaillez avec avocat spécialisé pour sécuriser votre achat.

4. Acheter un bien en bord de mer en Espagne : Quels sont les meilleurs endroits ?

L’Espagne, avec ses 8 000 km de côtes, offre de nombreuses options pour les acheteurs de propriétés en bord de mer. En 2025, les destinations suivantes se démarquent (The Luxury Playbook) :

Malaga

Malaga est réputée pour sa culture vibrante, son climat ensoleillé (plus de 300 jours de soleil par an) et son fort attrait touristique. Les quartiers comme El Palo (2 200 €/m²), Playa de la Malagueta (4 600 €/m²) et Centro Histórico (4 160 €/m²) offrent des propriétés allant des appartements abordables aux résidences de luxe. La ville combine charme andalou et modernité, avec des rendements locatifs élevés grâce à la demande touristique.

Costa del Sol (Marbella, Estepona, Fuengirola)

La Costa del Sol est une destination de premier plan avec plus de 300 jours de soleil par an. Marbella, avec des propriétés sur le Golden Mile à partir de 2 millions d’euros, attire les acheteurs de luxe, offrant des rendements locatifs de 3,5 % à 10 %. Estepona et Fuengirola proposent des options plus abordables, avec des prix moyens autour de 4 961 €/m². La région bénéficie d’infrastructures modernes et d’un tourisme constant (The Luxury Playbook).

Alicante

Alicante est idéale pour les acheteurs à la recherche de propriétés abordables. Avec 320 jours de soleil par an, des prix allant de 50 000 € pour des appartements à 300 000 € pour des maisons dans le centre, et des rendements locatifs jusqu’à 6,17 %, Alicante offre un excellent rapport qualité-prix. Les quartiers comme Centro, Pla del Bon Repos et Raval Roig sont populaires pour leur accessibilité et leur potentiel locatif (The Luxury Playbook).

Gran Canaria

Gran Canaria, avec son climat chaud toute l’année (20-25 °C), est une destination touristique prisée. Des propriétés comme un appartement à Puerto Rico (250 000 €) ou une villa à Las Palmas (310 000 €) offrent un fort potentiel locatif grâce à des taux d’occupation élevés. L’île combine paysages volcaniques et infrastructures bien développées (The Luxury Playbook).

Tableau : Comparaison des destinations côtières pour 2025

Conseil : Vérifiez l’exposition au sel et à l’humidité pour les propriétés côtières et privilégiez celles avec vue imprenable pour maximiser la valeur locative.

5. Les tendances du marché immobilier espagnol en 2025

Le marché immobilier espagnol en 2025 est marqué par une croissance soutenue, influencée par plusieurs facteurs clés (CaixaBank Research) :

Forte demande

La demande de logements reste dynamique grâce à :

• Création d’emplois : Environ 400 000 emplois supplémentaires en 2024.

• Croissance des salaires : Supérieure à l’inflation, augmentant le pouvoir d’achat.

• Flux migratoires : Bien que moins intenses qu’en 2022-2023, ils soutiennent la demande.

• Demande étrangère : Les investisseurs étrangers, notamment les acheteurs de luxe, stimulent le marché.

• Finances des ménages : Le ratio dette/PIB est de 45,4 % en 2024, inférieur à la moyenne de la zone euro (52,4 %).

Croissance des prix

Les prix immobiliers devraient augmenter d’environ 4 % nominalement en 2025, bien au-dessus de l’inflation. Les données d’Idealista indiquent une hausse de 11,16 % au premier trimestre 2025, atteignant 2 311 €/m² en moyenne. Cependant, les prix élevés dans certaines zones pourraient limiter la demande, et il existe un risque de hausses plus rapides en raison du boom actuel du marché (Global Property Guide).

Pénurie d’offre

Une pénurie de logements, en particulier dans les segments abordables, est aggravée par :

• Rareté des terrains : Limite les nouveaux développements.

• Pénurie de main-d’œuvre : Freine la construction.

• Coûts élevés : Les coûts de construction sont 30 % supérieurs à 2019.

• Productivité faible : La productivité dans la construction a chuté de 27,7 % entre 1995 et 2023, contre une augmentation de 19,4 % dans l’économie globale.

Conditions financières favorables

Les baisses des taux d’intérêt par la Banque centrale européenne (BCE) stimulent la demande. Une réduction de 25 points de base en octobre 2024 a porté le taux de dépôt à 3,25 %, avec quatre autres baisses prévues d’ici fin 2025, rendant les prêts hypothécaires plus accessibles (CaixaBank Research).

Problèmes d’accessibilité

Les prix élevés posent des problèmes d’accessibilité, pouvant affecter les taux de natalité, la mobilité géographique et l’accumulation de capital humain. Une augmentation de l’offre de logements abordables est espérée pour atténuer ces défis.

Tableau : Tendances clés du marché immobilier espagnol en 2025

Conseil : Restez informé des évolutions réglementaires et des incitations fiscales pour les biens durables, qui peuvent réduire vos coûts à long terme.

FAQ : Tout savoir sur l’investissement immobilier en Espagne

1. Quelles sont les villes les plus rentables pour investir en Espagne en 2025 ?

Valence, Malaga et Alicante offrent des rendements locatifs élevés (5 à 8 %), tandis que Madrid et Barcelone garantissent une forte plus-value à long terme.

2. Vaut-il mieux acheter un bien neuf ou ancien en Espagne ?

Les biens neufs offrent des garanties et une meilleure efficacité énergétique, mais les biens anciens sont plus abordables et souvent situés dans des emplacements privilégiés. Le choix dépend de votre budget et de vos objectifs.

3. Quels sont les frais annexes lors de l’achat d’un bien en Espagne ?

Prévoyez 10 à 13 % du prix d’achat pour les frais de notaire, les taxes (TVA ou ITP) et les frais de registre.

4. Où acheter un bien en bord de mer en Espagne ?

La Costa del Sol, Malaga, Alicante et Gran Canaria sont les destinations les plus attractives, avec des prix variant de 1 435 € à 4 961 €/m² selon la localisation.

5. Quelles sont les tendances du marché immobilier espagnol en 2025 ?

Les prix augmentent d’environ 4 %, la demande reste forte, mais l’offre limitée et les problèmes d’accessibilité pourraient freiner la croissance dans certaines zones.

Conclusion

Le marché immobilier espagnol en 2025 offre des opportunités uniques pour les investisseurs et les acheteurs. Des villes dynamiques comme Madrid, Barcelone et Valence aux destinations côtières comme la Costa del Sol et Alicante, il existe des options pour tous les budgets et préférences. Que vous optiez pour un bien neuf pour sa modernité ou un bien ancien pour son charme, une planification rigoureuse et une connaissance des tendances du marché sont essentielles. En évitant les erreurs courantes et en ciblant les zones à fort potentiel, vous pouvez maximiser votre retour sur investissement tout en profitant de la qualité de vie exceptionnelle de l’Espagne.

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