Acheter en Espagne est le rêve de nombreux francophones, que ce soit pour une retraite au soleil sur la Costa del Sol, un investissement locatif à Madrid ou une résidence secondaire en Catalogne. Cependant, le système immobilier espagnol diffère grandement du système français.
Ce guide complet vous détaille les étapes, les coûts réels et les sécurités juridiques indispensables pour réussir votre acquisition immobilière de l’autre côté des Pyrénées.
1. La Règle d’Or : Quel budget prévoir réellement ?
Avant même de commencer vos visites, vous devez avoir une vision claire des finances. Contrairement à la France où l’on compte environ 7 à 8 % de « frais de notaire », l’Espagne est plus onéreuse en termes de taxes à l’achat.
L’astuce de l’expert : Pour éviter toute mauvaise surprise, ajoutez systématiquement entre 10 % et 12 % au prix net vendeur pour couvrir l’ensemble des frais et impôts. Si vous empruntez, comptez plutôt 13 % à 15 %.
2. Détail des Frais pour Acheter en Espagne
Pour que cet article soit une référence de l’immobilier en Espagne, voici le comparatif précis entre le neuf et l’ancien.
A. Acheter dans le Neuf (Vente sur plan ou promoteur)
Si vous achetez un bien jamais habité, vous ne payez pas de droits de mutation, mais la TVA.
IVA (TVA) : 10 % du prix du bien (partout en Espagne, sauf aux Canaries où l’IGIC est de 6,5 %).
AJD (Actes Juridiques Documentés) : Une taxe régionale qui varie entre 0,5 % et 1,5 % selon la Communauté Autonome.
B. Acheter dans l’Ancien (Revente)
C’est le cas le plus fréquent. Ici, pas de TVA, mais un impôt sur la transmission de patrimoine.
ITP (Impôt sur la Transmission de Patrimoine) : C’est le poste de dépense le plus lourd. Il varie selon les régions (Communautés Autonomes).
| Région (Communauté) | Taux ITP (Ancien) |
| Madrid | 6 % |
| Andalousie | 7 % |
| Communauté Valencienne | 10 % |
| Catalogne | 10 % |
| Baléares | 8 % à 11 % (progressif) |
C. Les Frais Annexes (Communs au Neuf et à l’Ancien)
En plus des impôts, vous devrez régler les honoraires des professionnels :
Notaire (Notaría) : Environ 0,5 % à 1 %. Les tarifs sont fixés par un barème d’État en fonction du prix du bien.
Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad) : Environ 0,4 % à 0,8 %. Indispensable pour inscrire le bien à votre nom.
Avocat (Abogado) : C’est la différence majeure avec la France. En Espagne, le notaire ne vérifie pas tout. L’avocat est indispensable pour les vérifications urbanistiques et les dettes. Comptez 2 % + TVA du prix d’achat ou en forfait fixe qui est plus intéressant.
Gestoría : Pour la gestion administrative (paiement des taxes, changement de nom des compteurs eau/électricité). Comptez entre 300 € et 500 €.
3. Les Étapes Clés pour Devenir Propriétaire
Étape 1 : Obtenir le NIE (Numéro d’Identification des Étrangers)
Impossible d’acheter en Espagne sans ce sésame. Le NIE c’est votre numéro fiscal. Il est obligatoire pour signer l’acte authentique, ouvrir un compte bancaire espagnol ou installer internet.
Conseil : Demandez-le dès le début de vos recherches via le consulat espagnol en France ou sur place via un avocat.
Étape 2 : L’Ouverture du Compte Bancaire
Bien que non strictement obligatoire (vous pouvez payer via un compte français), cela facilite grandement le prélèvement des charges (copropriété, IBI, électricité) par la suite.
Étape 3 : La « Reserva » et le « Contrato de Arras »
La Reserva : Une petite somme (3 000 € à 6 000 €) pour bloquer le bien et le retirer du marché.
Le Compromis (Contrato de Arras) : Vous versez généralement 10 % du prix. Attention : si vous vous rétractez, vous perdez cette somme. Si le vendeur se rétracte, il doit vous rembourser le double (Arras penitenciales).
Étape 4 : L’Escritura (L’Acte Authentique)
La signature finale devant notaire. C’est à ce moment que vous payez le solde et recevez les clés.
4. Les Pièges à Éviter (L’Expertise qui rassure)
Les Dettes antérieures : En Espagne, les dettes (hypothèque, charges de copropriété impayées) sont rattachées au bien, et non au propriétaire. Si vous n’êtes pas vigilant, vous achetez la maison et les dettes du vendeur. D’où l’importance de demander une « Nota Simple« récente.
L’Illégalité Urbanistique : Certaines maisons (surtout en zone rurale ou côtière comme à Valence ou Alicante) ont été construites ou agrandies sans permis. Sans certificat de légalité, vous risquez une amende ou la démolition.
La Surenchère des Frais Bancaires : Attention aux chèques de banque émis depuis la France. Vérifiez les frais d’émission pour les gros montants.
Conclusion : Acheter en Espagne est-il rentable ?
Malgré des frais d’acquisition plus élevés qu’en France (comptez ce fameux 10-12 %), acheter en Espagne reste très attractif. Les prix au m² à Madrid, Barcelone ou sur la Costa Blanca demeurent inférieurs à ceux des grandes métropoles françaises ou de la Côte d’Azur, avec une rentabilité locative souvent supérieure (entre 4 % et 7 % bruts).
La clé du succès ? Ne pas économiser sur l’accompagnement juridique. Un avocat francophone sur place est votre meilleure assurance.