Achat en Espagne : Aspects Financiers et Fiscaux Expliqués en Détail pour 2025

L’Espagne reste une destination de choix pour les acheteurs immobiliers étrangers, notamment les Français, attirés par des prix attractifs, un climat ensoleillé et des opportunités d’investissement. Cependant, réussir son achat en Espagne nécessite une compréhension approfondie des aspects financiers et fiscaux : quel budget prévoir ? Comment obtenir un prêt en tant qu’étranger ? Quelles taxes et frais anticiper ? Quels impôts s’appliquent aux propriétaires non-résidents ? Et peut-on négocier les prix ? Cet article vous guide à travers ces questions essentielles pour un achat immobilier en Espagne en 2025.

1. Quel Budget Prévoir pour Acheter un Bien en Espagne ?

Avant de vous lancer dans un achat immobilier en Espagne, établir un budget réaliste est primordial. Voici les éléments à prendre en compte.

Le Prix d’Achat

Les prix varient fortement selon les régions :

• • Zones Abordables : À Murcie ou Alméria, un appartement coûte environ 1 500 €/m², soit 150 000 € pour 100 m².

• • Villes Moyennes : Valence ou Séville affichent 2 000-2 500 €/m², soit 200 000-250 000 € pour une maison moyenne.

• • Zones Prisées : À Madrid ou Barcelone, comptez 4 000-5 000 €/m² (400 000 € pour 100 m²), et jusqu’à 6 000 €/m² dans les Baléares pour des villas de luxe.

Les Frais Annexes

En plus du prix, ajoutez 10 à 15 % pour les frais :

• • Taxes : 6-10 % pour l’ITP (occasion) ou 10 % pour l’IVA (neuf).

• • Notaire et Registre : 1 000-2 000 €.

• • Autres : Frais d’agence (2-5 %), avocat ou gestor (500-2 000 €).

Exemple : Pour une maison de 200 000 €, prévoyez 20 000-30 000 € supplémentaires.

Coûts d’Entretien

• • IBI (impôt foncier) : 200-1 000 €/an selon la valeur cadastrale.

• • Charges de copropriété : 50-150 €/mois pour un appartement.

• • Services : Électricité, eau, internet (50-100 €/mois).

Budget Total

Pour un bien de 200 000 €, un budget global de 230 000-250 000 € est réaliste, hors prêt. Adaptez selon la localisation et vos besoins (rénovations, piscine, etc.).

2. Crédit Immobilier en Espagne : Comment Obtenir un Prêt en Tant qu’Étranger ?

Financer son achat immobilier en Espagne via un prêt est une option courante, même pour les non-résidents. Voici comment procéder.

Conditions pour les Étrangers

Les banques espagnoles (Santander, BBVA, CaixaBank) prêtent aux non-résidents, mais avec des critères stricts :

• • Apport Personnel : 30-40 % du prix (contre 20 % pour les résidents).

• • Durée : 15-20 ans maximum pour les non-résidents (vs 30 ans pour les locaux).

• • Taux d’Endettement : Vos charges (prêt inclus) ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets.

• • Taux d’Intérêt : En 2024, les taux fixes oscillent entre 2,5 % et 3,5 %, et les variables autour de l’Euribor + 1-2 %.

Démarches pour Obtenir un Prêt

1. 1. Ouvrir un Compte Bancaire : Nécessite un NIE (Numéro d’Identification des Étrangers).

1. 1. Préparer les Documents :
      
      • • Passeport.
      • • NIE.
      • • 3 derniers bulletins de salaire.
      • • Déclarations fiscales (ex. avis d’imposition français).
      • • Relevés bancaires (6 mois).
      • • Preuve d’apport (épargne, prêt familial).

1. 1. Obtenir une Pré-Approbation : Soumettez votre dossier pour une estimation rapide.

1. 1. Évaluation du Bien : La banque mandate un expert (tasación) pour valider la valeur (frais : 300-500 €).

1. 1. Signature : Le prêt est signé chez le notaire en même temps que l’acte de vente.

Alternatives

• • Banques Françaises : Certaines offrent des prêts pour des achats à l’étranger, mais les taux sont souvent plus élevés.

• • Courtiers Internationaux : Ils comparent les offres espagnoles et étrangères (frais : 1-2 % du prêt).

Avantages et Inconvénients

• • Avantages : Taux compétitifs, accès à des biens plus chers.

• • Inconvénients : Moins de flexibilité pour les non-résidents, frais d’évaluation.

3. Frais d’Achat Immobilier en Espagne : Taxes, Notaire, Agence… Tout Savoir

Les frais d’achat en Espagne représentent une part significative du budget. Voici une ventilation détaillée.

Taxes Principales

• • ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) : Taxe sur les biens d’occasion, variant selon la région (6 % à Madrid, 10 % en Catalogne). Exemple : 12 000 € pour un bien de 200 000 € à 6 %.

• • IVA (TVA) : 10 % sur les biens neufs, payée au promoteur (20 000 € pour 200 000 €). Pour les terrains, elle grimpe à 21 %.

• • AJD (Actos Jurídicos Documentados) : Taxe documentaire, 0,5-1,5 % selon la région, liée à l’acte notarié.

Frais de Notaire

Le notaire authentifie l’acte de vente. Coût : 500-1 000 € pour un bien de 200 000 €, selon la complexité (plus élevé pour les hypothèques).

Inscription au Registre

L’inscription au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad) sécurise votre titre. Frais : 400-800 €.

Frais d’Agence

Si vous passez par une agence immobilière, comptez 2-5 % du prix, souvent payés par le vendeur mais parfois à votre charge (4 000-10 000 € pour 200 000 €).

Autres Coûts

• • Évaluation Bancaire : 300-500 € (si prêt).

• • Avocat ou Gestor : 500-2 000 € pour un accompagnement juridique.

• • Certificat Énergétique : 100-200 €, à la charge du vendeur.

Total Estimatif

Pour un bien de 200 000 € (occasion, 8 % ITP) : 16 000 € (taxes) + 1 000 € (notaire) + 600 € (registre) + 5 000 € (agence) = environ 22 600 €, soit 11,3 %.

4. Impôts et Taxes pour les Propriétaires Étrangers en Espagne

Posséder un bien en Espagne implique des obligations fiscales annuelles, surtout pour les non-résidents. Voici ce qu’il faut savoir.

Impôt Foncier (IBI)

L’Impuesto sobre Bienes Inmuebles est payé annuellement à la mairie. Montant : 0,4-1,1 % de la valeur cadastrale (souvent 50-70 % de la valeur marchande). Exemple : 400-800 €/an pour un bien de 200 000 €.

Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR)

• • Propriété Non Louée : Les non-résidents paient un impôt fictif sur la « valeur locative » (1,1-2 % de la valeur cadastrale). Taux : 19 % pour les Européens. Exemple : 200-400 €/an.

• • Propriété Louée : Les revenus locatifs sont taxés à 19 % (sans abattements pour les Européens). Déclaration trimestrielle ou annuelle via le modèle 210.

Impôt sur la Fortune (Patrimonio)

Applicable si vos actifs nets en Espagne dépassent 700 000 € (par personne). Taux progressif : 0,2-3,5 %. Exemple : 0 € pour un bien de 200 000 €, mais attention aux cumuls.

Taxe sur la Plus-Value (Plusvalía Municipal)

Payée lors de la revente, basée sur l’augmentation de la valeur cadastrale du terrain. Montant variable (souvent 500-2 000 € pour 10 ans de possession).

Avantages Fiscaux

Certaines régions (ex. Madrid) offrent des exonérations sur les successions/donations jusqu’à 99 % pour les proches, contrairement à la France.

5. Peut-on Négocier le Prix d’un Bien en Espagne ? Conseils Pratiques

Négocier est une pratique courante en Espagne, mais son succès dépend de plusieurs facteurs. Voici des conseils pour optimiser vos chances.

Peut-on Négocier ?

Oui, surtout dans les zones moins tendues (Murcie, zones rurales) ou pour des biens sur le marché depuis longtemps. Dans les grandes villes (Madrid, Barcelone), la marge est plus faible (5-10 %) en raison de la forte demande.

Facteurs Favorisant la Négociation

• • Durée de Mise en Vente : Un bien invendu depuis 6 mois ou plus est plus négociable.

• • État du Bien : Des travaux à prévoir (toiture, plomberie) justifient une baisse.

• • Marché Local : Les statistiques montrent une sur-offre dans certaines régions (ex. Costa Blanca hors saison).

• • Paiement Comptant : Les vendeurs préfèrent les acheteurs sans prêt, offrant 5-15 % de réduction.

Conseils Pratiques

1. 1. Recherchez le Prix Réel : Consultez Idealista ou le Registre pour estimer la valeur (Nota Simple).

1. 1. Faites une Offre Raisonnée : Proposez 10-20 % sous le prix demandé, avec des arguments (ex. travaux, concurrence).

1. 1. Restez Flexible : Acceptez un compromis si le vendeur contre-offre.

1. 1. Impliquez un Agent : Un bon agent local connaît les marges et peut négocier pour vous.

1. 1. Soyez Patient : Ne montrez pas trop d’enthousiasme pour garder l’avantage.

Exemple

Un bien affiché à 200 000 €, en vente depuis 8 mois, pourrait descendre à 180 000 € après négociation, voire 170 000 € si des rénovations sont nécessaires.

Conclusion : Maîtriser les Aspects Financiers et Fiscaux pour Votre Achat en Espagne

Acheter un bien en Espagne en 2025 est une opportunité financièrement attractive, mais exige une planification rigoureuse. Prévoyez un budget incluant les frais (10-15 %), explorez les options de prêt (30-40 % d’apport pour les étrangers), anticipez les taxes d’achat (ITP, IVA) et les impôts annuels (IBI, IRNR), et n’hésitez pas à négocier pour optimiser votre investissement. Avec ces informations, vous êtes prêt à concrétiser votre projet, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire