Etape numéro 2 : Rédaction et signature des contrats lors d'un achat immobilier en Espagne

Il est important qu'un acheteur étranger soit au courant que les contrats d’achat immobilier en Espagne ne sont pas toujours ce que leur titre indique. Cela signifie que, bien que d'un point de vue juridique et académique, il existe théoriquement des types de contrats bien définis, dans la pratique, il est très courant de trouver des contrats de nature mixte, qui partagent les caractéristiques de l'un et de l'autre. En Espagne, les contrats d’achat immobilier les plus habituels sont les suivants :

1: Contrat de réservation :

Il est possible que l'acheteur ait visité unne propriété et que celui-ci semble répondre à ses attentes, mais il souhaite tout de même revoir la documentation de la propriété et peut-être négocier le prix d’achat, avant de franchir le pas de l'acheter. Dans ces cas, il est courant que l'agence immobilière espagnole propose à l'acquéreur la signature d'un contrat de réservation immobilière, pour le « retirer du marché » pendant un certain temps.

Il est possible que l'acheteur ait visité un bien et que celui-ci semble répondre à ses attentes, mais il souhaite tout de même revoir la documentation de la propriété et peut-être négocier le prix d’achat, avant de franchir le pas de l'acheter. Dans ces cas, il est courant que l'agence immobilière espagnole propose à l'acquéreur la signature d'un contrat de réservation immobilière, pour le « retirer du marché » pendant un certain temps.

Il est toutefois conseillé de prendre un avocat en droit immobilier espagnol afin de rédiger soigneusement le contrat de réservation, car en pratique celui-ci peut facilement être considéré comme un avant-contrat voire un contrat de dépôt avec des conséquences économiques pour les signataires, puisque, si un accord définitif sur les conditions de la vente, l'acheteur pourrait perdre le montant livré à titre de réserve.

2: Contrats d'arrhes/Compromis de vente :

Lorsque l'acheteur se décide pour une propriété spécifique, qu'il existe déjà un accord sur le prix et décide de verser un montant à l'avance à titre d'acompte, c'est lors de la signature de ce type de contrat.

a) Dépôt confirmatif ou contrat de signalisation :

Le contrat d'acompte de confirmation reflète le montant que l'acheteur verse à titre d'acompte, ainsi que son engagement à payer le reste dans certaines conditions ou à certains moments. La principale caractéristique de ce type de contrat est qu'il ne peut pas être résolu. Celui qui remet les arrhes ou celui qui les reçoit peut exiger l'exécution du contrat (que l'achat et la vente soient conclus), qui a déjà commencé à être exécuté puisqu'une partie du prix a déjà été livrée.

Il est important que ce compromis de vente soit rédigé clairement, car il peut facilement être confondu avec d'autres. C'est un contrat intéressant à utiliser lorsque les parties ne souhaitent pas que l'autre partie se désolidarise de l'opération. Les acomptes en Espagne se situent généralement à 10% du prix d'achat.

b) Contrat d'arrhes pénitentielles :

C'est un contrat par lequel l'acheteur, qui a déjà vu le bien et a décidé de l'acheter à un certain prix, donne au vendeur un montant, mais donne la possibilité à l'une ou l'autre des parties de se retirer de l'opération, c'est-à-dire, de ne pas vendre ou de ne pas acheter, sans aucune cause.

Si celui qui renonce est l'acheteur, il perd les arrhes, et si c'est le vendeur, il doit les restituer la somme payée en double. Cette conséquence est expressément réglementée par le Code civil espagnol, dans son art. 1454. En raison de sa fonctionnalité, c'est le type de contrat le plus utilisé, car il permet, d'une part, de ne pas procéder à l'achat, s'il est rejeté pour une raison quelconque, et d'autre part, il limite le risque, puisqu'il est limité au montant remis à titre d'acompte (dans le cas du vendeur, le double de ce montant).

Le fait que le contrat indique qu'il s'agit de dépôts pénitentiels ne signifie pas qu'ils le sont en fait, nous devrons donc toujours être au courant du contenu exact des clauses du contrat.

c) Contrat de caution pénale :

Il s'agit de contrats comportant une clause pénale dans lesquels les parties s'engagent à verser une somme à titre de dédommagement en cas de rupture du contrat. Par conséquent, si l'une des parties ne respecte pas le contrat dans l'un de ses termes, la clause pénale sera activée et la partie contrevenante devra indemniser l'autre.

Ainsi, les parties peuvent convenir, par exemple, dans le contrat qu'elles signent, que si le vendeur n'accepte pas la signature de l'acte de vente devant notaire à une certaine date, le contrat sera réputé rompu et la clause pénale entrera immédiatement en jeu, ce qui obligera à indemniser l'acheteur. Cependant, les parties peuvent continuer à exiger le respect du contrat, puisqu'il ne s'agit pas d'une clause permettant une résiliation unilatérale du contrat d’achat.

d). Contrat d'option d'achat :

Le contrat d'option d'achat est un avant-contrat en vertu duquel le vendeur confère à l'acheteur le pouvoir exclusif de décider de conclure ou non le contrat principal de vente, qui doit être exécuté dans un délai déterminé dans le contrat et sous certaines conditions.

Compte tenu du fait que le contrat lui-même prévoit une date d'expiration pour exercer le droit d'achat, l'important sera d'informer par écrit le vendeur que vous souhaitez exercer ce droit. Cette communication doit en tout cas être faite de préférence par écrit et toujours avant la date d'expiration prévue dans le contrat. Si l'acte de vente devant notaire est formalisé après cette date, cela n'impliquera pas l'expiration du droit. La manifestation de la volonté de l'optant dans le délai d'expiration suffit pour que le contrat de vente devienne ferme.

Il est très fréquent que le droit d'option d'achat soit intégré dans un contrat de bail immobilier. Dans un tel cas, ledit droit d'option suppose une sorte de plus dans le droit subjectif que le bailleur accorde au preneur, et qui consiste en la faculté d'acquérir la propriété du bien loué. Cet instrument juridique peut être très intéressant pour les locataires, puisqu'ils auront ainsi la garantie d'achat d'un bien immobilier qu'ils connaissent déjà, qu'ils pourront acquérir dans un certain délai, même en déduisant les loyers payés à ce jour du le prix.

Il est fortement recommandé de signer le contrat d'option d'achat devant notaire afin de pouvoir inscrire le droit d'option au registre foncier et ainsi garantir son opposabilité aux tiers qui envisagent d'acquérir le bien.

e). Contrat de vente entre particuliers :

Il est également possible pour les parties de conclure un contrat de vente sous seing privé, dans lequel toutes les conditions de l'opération sont convenues directement et un terme est fixé pour la passation de l'acte authentique de vente, moment auquel la transmission de la propriété . Dans ce cas, le contrat doit être rédigé avec un soin particulier pour décrire de manière précise et complète l'objet de la vente, et doit également avoir terminé le processus d'examen de la documentation de la propriété avant de le signer. En Espagne, la propriété d'un bien peut être transférée au moyen d'un contrat privé (titre), s'il est suivi de la remise de possession (mode), ayant ce caractère la signature de l'acte de vente.

Recommandation et indications sur la formalisation des contrats privés

Selon les circonstances, les intérêts de l'acheteur, le bien en question et les préférences du vendeur, l'avocat recommandera la formalisation d'un type de contrat ou d'un autre. Votre avocat aura le rôle d’intermédiaire entre le vendeur et vous. S'il est d'usage que le vendeur ou l'agence immobilière rédige le projet de contrat, la prudence est de mise : d'abord, parce qu'il s'agit généralement de textes très déséquilibrés dans lesquels les intérêts du vendeur (et même ceux de l'agence ), et deuxièmement parce que les textes souffrent généralement d'une mauvaise technique juridique…

Tous nos avocats chez HUERTAS et Assosiés sont spécialisés en droit immobilier et nous parlons le français. Nous sommes situés sur toutes les régions d'Espagne: Rosas, Barcelone, Tarragone, Valence, Alicante, Malaga, Madrid, Seville et plus encore !

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