{"id":7414,"date":"2026-03-31T11:32:22","date_gmt":"2026-03-31T09:32:22","guid":{"rendered":"https:\/\/immobilier-en-espagne.com\/blog-espagne\/?p=7414"},"modified":"2026-03-31T11:34:14","modified_gmt":"2026-03-31T09:34:14","slug":"vendre-bien-immobilier-succession-espagne","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/immobilier-en-espagne.com\/blog-espagne\/vendre-bien-immobilier-succession-espagne\/","title":{"rendered":"Vendre un bien immobilier apr\u00e8s une succession en Espagne : Guide Juridique et Fiscal"},"content":{"rendered":"\t\t<div data-elementor-type=\"wp-post\" data-elementor-id=\"7414\" class=\"elementor elementor-7414\" data-elementor-post-type=\"post\">\n\t\t\t\t\t\t<section class=\"elementor-section elementor-top-section elementor-element elementor-element-0a6e01e elementor-section-boxed elementor-section-height-default elementor-section-height-default\" data-id=\"0a6e01e\" data-element_type=\"section\" data-e-type=\"section\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-container elementor-column-gap-default\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-100 elementor-top-column elementor-element elementor-element-4e61b8e\" data-id=\"4e61b8e\" data-element_type=\"column\" data-e-type=\"column\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap elementor-element-populated\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-8973601 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"8973601\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<article class=\"article-content\"><h1>Vendre un bien immobilier apr\u00e8s une succession en Espagne : Guide Juridique et Fiscal<\/h1><blockquote><p><strong>Peut-on vendre un bien h\u00e9rit\u00e9 en Espagne imm\u00e9diatement ?<\/strong> Oui, \u00e0 condition d&rsquo;avoir pr\u00e9alablement r\u00e9gularis\u00e9 la <strong>titularit\u00e9 du bien<\/strong>. La vente d&rsquo;un bien immobilier apr\u00e8s une succession en Espagne n\u00e9cessite obligatoirement la signature de l&rsquo;<strong>Acte d&rsquo;Acceptation d&rsquo;H\u00e9ritage<\/strong> devant notaire, le paiement de l&rsquo;<strong>Imp\u00f4t sur les Successions et Donations (ISD)<\/strong>, et l&rsquo;inscription du nouvel h\u00e9ritier au <strong>Registre de la Propri\u00e9t\u00e9<\/strong> (<em>Registro de la Propiedad<\/em>). Sans cette \u00ab\u00a0continuit\u00e9 du registre\u00a0\u00bb (<em>Tracto Sucesivo<\/em>), la vente est juridiquement impossible.<\/p><\/blockquote><h2>1. De l&rsquo;h\u00e9ritier au propri\u00e9taire l\u00e9gal<\/h2><p>Vendre un appartement \u00e0 Roses, une villa \u00e0 Marbella ou un terrain \u00e0 Ibiza apr\u00e8s un d\u00e9c\u00e8s ne s&rsquo;improvise pas. Avant de signer un compromis de vente (<em>Contrato de Arras<\/em>), l&rsquo;h\u00e9ritier doit traverser un processus l\u00e9gal rigide r\u00e9gi par le <strong>Code Civil espagnol<\/strong> et la <strong>Loi Hypoth\u00e9caire<\/strong>.<\/p><h3>L&rsquo;Acte d&rsquo;Acceptation d&rsquo;H\u00e9ritage (<em>Escritura de Aceptaci\u00f3n<\/em>)<\/h3><p>En Espagne, \u00eatre d\u00e9sign\u00e9 h\u00e9ritier dans un testament ne suffit pas pour disposer du bien. Vous devez formaliser l&rsquo;acceptation devant un notaire espagnol. Cet acte authentique r\u00e9pertorie l&rsquo;inventaire des biens et leur valeur au jour du d\u00e9c\u00e8s.<\/p><ul><li><strong>Signaux d&rsquo;expertise :<\/strong> Si le d\u00e9funt \u00e9tait non-r\u00e9sident, il faudra fournir le <strong>Certificat de D\u00e9c\u00e8s International<\/strong> et le <strong>Certificat d&rsquo;Actes de Derni\u00e8re Volont\u00e9<\/strong> (<em>\u00daltimas Voluntades<\/em>).<\/li><\/ul><h3>L&rsquo;inscription au Registre de la Propri\u00e9t\u00e9<\/h3><p>C&rsquo;est l&rsquo;\u00e9tape cruciale pour la vente. Le Registre doit refl\u00e9ter que vous \u00eates le nouveau titulaire. Ce processus garantit la s\u00e9curit\u00e9 juridique de l&rsquo;acheteur. Sans cette inscription, aucune banque n&rsquo;accordera de pr\u00eat hypoth\u00e9caire \u00e0 votre futur acqu\u00e9reur.<\/p><p>L&rsquo;acceptation de l&rsquo;h\u00e9ritage est la premi\u00e8re pierre de votre projet de vente, mais si vous n&rsquo;avez pas encore r\u00e9gularis\u00e9 cette \u00e9tape administrative, nous vous conseillons de reprendre les bases avec notre <a href=\"https:\/\/immobilier-en-espagne.com\/succession-espagne.html\"><b data-path-to-node=\"5,0\" data-index-in-node=\"216\">Guide complet de la succession transfrontali\u00e8re en Espagne<\/b>.<\/a><\/p><h2>2. La fiscalit\u00e9 de la vente apr\u00e8s h\u00e9ritage : Le double impact<\/h2><p>Vendre un bien re\u00e7u par succession d\u00e9clenche deux types de fiscalit\u00e9s distinctes en Espagne. La pr\u00e9cision chirurgicale est ici n\u00e9cessaire pour \u00e9viter les redressements de l&rsquo;<strong>Agencia Tributaria<\/strong>.<\/p><h3>A. L&rsquo;Imp\u00f4t sur les Successions (ISD) &#8211; Rappel<\/h3><p>Avant de vendre, vous avez d\u00fb payer l&rsquo;ISD. La valeur d\u00e9clar\u00e9e dans l&rsquo;acte d&rsquo;h\u00e9ritage servira de \u00ab\u00a0valeur d&rsquo;acquisition\u00a0\u00bb pour le calcul de la future plus-value.<\/p><ul><li><strong>Optimisation fiscale :<\/strong> Si vous pr\u00e9voyez de vendre rapidement, il est parfois judicieux de d\u00e9clarer une valeur d&rsquo;h\u00e9ritage proche du prix du march\u00e9 (en respectant les valeurs de r\u00e9f\u00e9rence de la Junta ou de l&rsquo;\u00c9tat) pour minimiser la plus-value immobili\u00e8re lors de la vente.<\/li><\/ul><h3>B. L&rsquo;Imp\u00f4t sur la Plus-value Immobili\u00e8re (Gain Patrimonial)<\/h3><p>Lors de la vente, vous serez tax\u00e9 sur la diff\u00e9rence entre le prix de vente et la valeur d\u00e9clar\u00e9e lors de la succession.<\/p><ul><li><strong>Pour les non-r\u00e9sidents :<\/strong> Le taux est de <strong>19 %<\/strong> sur le gain net.<\/li><li><strong>La retenue de 3 % :<\/strong> Si vous \u00eates non-r\u00e9sident fiscal en Espagne, l&rsquo;acheteur est l\u00e9galement tenu de retenir <strong>3 % du prix de vente total<\/strong> pour le reverser directement au fisc espagnol (Mod\u00e8le 211). C&rsquo;est un acompte sur votre imp\u00f4t sur la plus-value.<\/li><\/ul><p>Cette retenue fiscale peut parfois \u00eatre r\u00e9cup\u00e9r\u00e9e si la valeur de vente est inf\u00e9rieure \u00e0 la valeur d&rsquo;acquisition. Le fisc espagnol retient 3 % par d\u00e9faut, mais vous pouvez optimiser cette taxe : apprenez \u00e0 r\u00e9cup\u00e9rer ce montant dans notre <a href=\"https:\/\/immobilier-en-espagne.com\/plus-value-immobiliere-espagne.html\"><b data-path-to-node=\"13,0\" data-index-in-node=\"251\">Guide complet sur la retenue des 3 % et le calcul de la plus-value<\/b><\/a>.<\/p><h3>C. La Plusval\u00eda Municipal (IIVTNU)<\/h3><p>Attention : vous paierez la <em>Plusval\u00eda<\/em> deux fois. Une fois lors de la succession, et une seconde fois lors de la vente. Cette taxe locale d\u00e9pend de la mairie (<em>Ayuntamiento<\/em>). Depuis la r\u00e9forme du <strong>D\u00e9cret-loi royal 26\/2021<\/strong>, vous pouvez choisir la m\u00e9thode de calcul la plus avantageuse (valeur r\u00e9elle ou syst\u00e8me objectif).<\/p><h2>3. Le pi\u00e8ge de l&rsquo;Article 28 de la Loi Hypoth\u00e9caire (Abrog\u00e9)<\/h2><p dir=\"auto\">La Loi 8\/2021 du 2 juin 2021 (r\u00e9forme sur le soutien aux personnes en situation de handicap) a purement et simplement supprim\u00e9 l\u2019article 28 de la Ley Hipotecaria. Entr\u00e9e en vigueur : 3 septembre 2021.<\/p><p dir=\"auto\"><strong>Aujourd\u2019hui (en 2026) :<\/strong><\/p><ul dir=\"auto\"><li>Un h\u00e9ritier, <strong>quelle que soit sa parent\u00e9<\/strong> avec le d\u00e9funt (m\u00eame collat\u00e9ral lointain), peut vendre le bien <strong>imm\u00e9diatement<\/strong> apr\u00e8s avoir r\u00e9alis\u00e9 les formalit\u00e9s classiques :<br \/><ul dir=\"auto\"><li>Acceptation de la succession<\/li><li>Paiement des imp\u00f4ts (Successions et Donations + Plus-value)<\/li><li>Inscription au Registre de la Propri\u00e9t\u00e9<\/li><\/ul><\/li><li>L\u2019acheteur peut obtenir une <strong>hypoth\u00e8que bancaire sans d\u00e9lai l\u00e9gal suppl\u00e9mentaire<\/strong>.<\/li><li>Il n\u2019y a plus de p\u00e9riode de blocage de 2 ans.<\/li><\/ul><p dir=\"auto\">M\u00eame si le blocage l\u00e9gal de 2 ans a disparu, il faut toujours compter quelques mois en pratique (souvent 3 \u00e0 8 mois selon la complexit\u00e9 de la succession) pour boucler les d\u00e9marches notariales et fiscales. Mais ce d\u00e9lai est normal et n\u2019est plus impos\u00e9 par la loi.<\/p><p><strong>Note importante\/en r\u00e9sum\u00e9 :<\/strong> Jusqu&rsquo;en septembre 2021, l&rsquo;article 28 cr\u00e9ait un blocage de deux ans pour les ventes d&rsquo;h\u00e9ritages entre collat\u00e9raux (fr\u00e8res, neveux). <strong>Cet article a \u00e9t\u00e9 abrog\u00e9.<\/strong> Aujourd&rsquo;hui, un h\u00e9ritier peut vendre et l&rsquo;acheteur peut obtenir une hypoth\u00e8que imm\u00e9diatement, quelle que soit la parent\u00e9 avec le d\u00e9funt.<\/p><h2>4. Documents indispensables pour la vente<\/h2><p>Pour une transaction sans accroc, pr\u00e9parez votre dossier technique :<\/p><ol><li><strong>C\u00e9dula de Habitabilidad :<\/strong> Certificat d&rsquo;habitabilit\u00e9 (selon la r\u00e9gion, comme en Catalogne ou Valence).<\/li><li><strong>Certificat d&rsquo;Efficacit\u00e9 \u00c9nerg\u00e9tique (CEE) :<\/strong> Obligatoire pour toute annonce.<\/li><li><strong>Certificat de non-dette de copropri\u00e9t\u00e9 :<\/strong> Sign\u00e9 par le syndic (<em>Administrador de Fincas<\/em>).<\/li><li><strong>Dernier re\u00e7u de l&rsquo;IBI :<\/strong> L&rsquo;imp\u00f4t foncier local.<\/li><\/ol><p>Au-del\u00e0 des certificats techniques, le document d&rsquo;identit\u00e9 fiscale est le pivot de la transaction. Avant de signer chez le notaire, assurez-vous que votre num\u00e9ro d&rsquo;identification est toujours valide : <a href=\"https:\/\/immobilier-en-espagne.com\/nie-espagne.html\"><b data-path-to-node=\"9,0\" data-index-in-node=\"214\">D\u00e9couvrez comment renouveler ou obtenir votre NIE pour une vente immobili\u00e8re ici<\/b><\/a>.<\/p><h2>5. Sp\u00e9cificit\u00e9s R\u00e9gionales<\/h2><p>La vente apr\u00e8s succession ne co\u00fbte pas la m\u00eame chose \u00e0 <strong>Rosas (Catalogne)<\/strong> qu&rsquo;\u00e0 <strong>Playa de las Am\u00e9ricas (Canaries)<\/strong>.<\/p><ul><li><strong>En Catalogne :<\/strong> Les frais de notaire et de registre sont r\u00e9gis par des bar\u00e8mes stricts, mais les contr\u00f4les sur la valeur de r\u00e9f\u00e9rence (<em>Valor de Referencia<\/em>) du Cadastre sont tr\u00e8s pointus.<\/li><li><strong>En Andalousie :<\/strong> La vente est souvent plus fluide gr\u00e2ce \u00e0 la quasi-exon\u00e9ration de l&rsquo;imp\u00f4t de succession pour les descendants, lib\u00e9rant des liquidit\u00e9s pour pr\u00e9parer le bien \u00e0 la vente.<\/li><\/ul><p>Chaque communaut\u00e9 autonome applique ses propres r\u00e8gles de contr\u00f4le. Pour naviguer dans cette complexit\u00e9 sans risque de redressement, ne vendez pas sans une v\u00e9rification fiscale pr\u00e9alable.<a href=\"https:\/\/immobilier-en-espagne.com\/avocat-droit-immobilier-espagne.html\"> <b data-path-to-node=\"17,0\" data-index-in-node=\"201\">D\u00e9couvrez pourquoi faire appel \u00e0 un avocat pour votre vente en Espagne<\/b><\/a>.<\/p><h2>Conclusion<\/h2><p>La vente d&rsquo;un bien apr\u00e8s succession en Espagne est une op\u00e9ration \u00ab\u00a0miroir\u00a0\u00bb : chaque \u00e9tape de l&rsquo;h\u00e9ritage conditionne la r\u00e9ussite de la vente. L&rsquo;abrogation de l&rsquo;article 28 de la Loi Hypoth\u00e9caire a ouvert le march\u00e9, mais la vigilance fiscale sur la <strong>Plusval\u00eda Municipal<\/strong> et l&rsquo;<strong>Imp\u00f4t sur le Revenu des Non-R\u00e9sidents (IRNR)<\/strong> reste le point n\u00e9vralgique o\u00f9 l&rsquo;accompagnement d&rsquo;un avocat fiscaliste devient indispensable.<\/p><div class=\"article-content\"><section class=\"faq-section\"><h2 class=\"testimonial-title\">Questions fr\u00e9quentes : Vendre apr\u00e8s un h\u00e9ritage<\/h2><div class=\"faq-item\"><h3>Peut-on vendre un bien en Espagne avant d&rsquo;avoir pay\u00e9 les droits de succession ?<\/h3><p><strong>Non.<\/strong> La loi espagnole impose le principe de \u00ab\u00a0continuit\u00e9 du registre\u00a0\u00bb. Pour vendre, vous devez d&rsquo;abord signer l&rsquo;acte d&rsquo;acceptation d&rsquo;h\u00e9ritage, liquider l&rsquo;<strong>Imp\u00f4t sur les Successions (ISD)<\/strong> et inscrire le bien \u00e0 votre nom au Registre de la Propri\u00e9t\u00e9. Sans ces \u00e9tapes, le notaire refusera de signer l&rsquo;acte de vente.<\/p><\/div><div class=\"faq-item\"><h3>Quel est l&rsquo;impact de l&rsquo;abrogation de l&rsquo;Article 28 de la Loi Hypoth\u00e9caire ?<\/h3><p><strong>C&rsquo;est une excellente nouvelle pour les h\u00e9ritiers.<\/strong> Depuis septembre 2021, la limitation de deux ans qui emp\u00eachait les banques d&rsquo;accorder des pr\u00eats sur des biens h\u00e9rit\u00e9s (entre fr\u00e8res ou neveux) a disparu. D\u00e9sormais, un bien h\u00e9rit\u00e9 peut \u00eatre vendu et financ\u00e9 par un acheteur <strong>imm\u00e9diatement<\/strong> apr\u00e8s l&rsquo;inscription au Registre.<\/p><\/div><div class=\"faq-item\"><h3>Pourquoi le fisc retient-il 3 % du prix de vente aux non-r\u00e9sidents ?<\/h3><p><strong>Il s&rsquo;agit d&rsquo;une garantie fiscale.<\/strong> Lorsque le vendeur est non-r\u00e9sident en Espagne, l&rsquo;acheteur doit retenir 3 % du prix total (via le <strong>Mod\u00e8le 211<\/strong>) pour le verser \u00e0 l&rsquo;Agencia Tributaria. Cette somme sert d&rsquo;acompte sur votre imp\u00f4t sur la plus-value immobili\u00e8re. Si vous ne faites pas de profit, vous pouvez en demander le remboursement.<\/p><\/div><div class=\"faq-item\"><h3>Doit-on payer la Plusval\u00eda Municipal lors de la vente d&rsquo;un bien h\u00e9rit\u00e9 ?<\/h3><p><strong>Oui, deux fois.<\/strong> La taxe sur l&rsquo;augmentation de la valeur des terrains urbains (IIVTNU) est due une premi\u00e8re fois lors de la transmission par d\u00e9c\u00e8s, puis une seconde fois lors de la vente effective. Cependant, si vous vendez \u00e0 un prix inf\u00e9rieur \u00e0 la valeur d&rsquo;acquisition d&rsquo;h\u00e9ritage, vous pouvez \u00eatre exon\u00e9r\u00e9 de cette taxe locale.<\/p><\/div><div class=\"faq-item\"><h3>Est-il possible de vendre \u00e0 distance via une procuration ?<\/h3><p><strong>Oui, tout \u00e0 fait.<\/strong> Vous pouvez signer un <strong>\u00ab\u00a0Poder para vender\u00a0\u00bb<\/strong> (Procuration) devant un notaire en France ou en Belgique. Une fois muni de l&rsquo;Apostille de la Haye, ce document permet \u00e0 votre avocat en Espagne de signer l&rsquo;acte de vente et de g\u00e9rer les formalit\u00e9s fiscales sans que vous ayez \u00e0 vous d\u00e9placer.<\/p><\/div><\/section><\/div><\/article><p><script type=\"application\/ld+json\">\n{\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n  \"@type\": \"FAQPage\",\n  \"mainEntity\": [\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"Peut-on vendre un bien en Espagne avant d'avoir pay\u00e9 les droits de succession ?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"Non. La loi espagnole impose le principe de 'continuit\u00e9 du registre'. Pour vendre, vous devez d'abord signer l'acte d'acceptation d'h\u00e9ritage, liquider l'Imp\u00f4t sur les Successions (ISD) et inscrire le bien \u00e0 votre nom au Registre de la Propri\u00e9t\u00e9. Sans ces \u00e9tapes, le notaire refusera de signer l'acte de vente.\"\n      }\n    },\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"Quel est l'impact de l'abrogation de l'Article 28 de la Loi Hypoth\u00e9caire ?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"C'est une excellente nouvelle pour les h\u00e9ritiers. Depuis septembre 2021, la limitation de deux ans qui emp\u00eachait les banques d'accorder des pr\u00eats sur des biens h\u00e9rit\u00e9s (entre fr\u00e8res ou neveux) a disparu. D\u00e9sormais, un bien h\u00e9rit\u00e9 peut \u00eatre vendu et financ\u00e9 par un acheteur imm\u00e9diatement apr\u00e8s l'inscription au Registre.\"\n      }\n    },\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"Pourquoi le fisc retient-il 3 % du prix de vente aux non-r\u00e9sidents ?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"Il s'agit d'une garantie fiscale. 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Une fois muni de l'Apostille de la Haye, ce document permet \u00e0 votre avocat en Espagne de signer l'acte de vente et de g\u00e9rer les formalit\u00e9s fiscales sans que vous ayez \u00e0 vous d\u00e9placer.\"\n      }\n    }\n  ]\n}<\/script><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<section class=\"elementor-section elementor-top-section elementor-element elementor-element-2d395233 elementor-section-boxed elementor-section-height-default elementor-section-height-default\" data-id=\"2d395233\" data-element_type=\"section\" data-e-type=\"section\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-container elementor-column-gap-default\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-100 elementor-top-column elementor-element elementor-element-7e05499b\" data-id=\"7e05499b\" data-element_type=\"column\" data-e-type=\"column\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap elementor-element-populated\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-53200039 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"53200039\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"cta-box\"><h3>Besoin d&rsquo;un devis pour s\u00e9curiser votre achat ?<\/h3><p>Ne signez rien sans l&rsquo;analyse d&rsquo;un avocat expert. 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